Разрешите построиться

Львов Д. Нерчук В. Разрешите построиться // Бизнес . . 13 октября 1997 (№ 41) . С. 79

БИЗНЕС неоднократно публиковал материалы, посвященные вопросам отвода земельных участков под строительство, получения документов на право пользования землей и т.д. (№24 от 23.06.97 г., №31 от 04.08.97 г.). В этом материале мы рассматриваем практику получения, разработки и согласования проектной документации.

Справка

Без документов на право пользования земельным участком на нем ничего нельзя строить. Порядок получения документов регулируется Земельным кодексом и состоит из конкретных этапов:

1) подготовка и сбор материалов предварительного согласования места размещения объекта (если речь идет о новом объекте и о новой площадке, связанной с последующим отводом земли);

2) согласование места размещения (документ, дающий право на рабочее проектирование, ведущее к началу строительства);

3) подготовка и разработка на основании проектной документации проекта отвода земельного участка со всеми согласованиями и решением имущественно-правовых вопросов, связанных с занятием той или иной площадки;

4) принятие решения горгосадминистрацией об отводе земельного участка (если участок принадлежит кому-то другому, а также при изъятии участка, при отводе его новому землепользователю);

5) чисто формальный этап. Оформление юридических документов, т.е. государственного акта, на право землепользования и вынос этого участка на натуру с закреплением границ.

Только наличие этих документов дает право на получение полноценного разрешения на строительство

Начало трудного пути

Прежде чем обратиться в проектную организацию, будущему заказчику кроме документов на землю придется обзавестись еще несколькими небольшими, но весьма ценными бумагами. Первым в этом списке идет "Распоряжение представителя Президента Украины", а попросту ? главы местной райгосадминистрации. Данная бумага понадобится даже тем, чье помещение находится в частной собственности ил и арендуется у фирм, жилищных кооперативов л т.п. За последний год наметилась тенденция, вследствие которой без "Распоряжения" предприниматель не может оформить ни одного договора с районными коммунальными службами (на установку электросчетчиков и подачу в помещение воды и электроэнергии).

Характерной выглядит история столичного предпринимателя К. Подыскивая помещение для парикмахерской, К. остановил свой выбор на нежилом помещении, расположенном в одном из жилищно-строительных кооперативов, справедливо предполагая, что, арендуя не принадлежащее райгосадминистрации помещение, он получит большую свободу в своих "перестроечных" действиях. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграло и то, что в отличие от арендного договора, предлагаемого в райгосадминистрации (со сроком действия один год), договор с ЖСК был заключен сроком на пять лет, что позволял) предпринимателю окупить расходы по ремонт помещения в течение этого времени.

Первое разочарование ждало К. у энергетиков: инспектор отказался выдать технические условия (ТУ) на подключение электроэнергии (что не запрещен? действующим законодательством) без "Распоряжения". Аналогичная ситуация произошла в СЭС и у пожарников. На слабые доводы К. о том, что районная власть не имеет к нему никакого отношения, чиновники не реагировали. Примирение обошлось К. в несколько "джентльменских наборов" (обычно это спиртное и какой-нибудь продуктовый деликатес) для отдельных работников раигосадминистрации.

Итак, заручившись согласием районного главы (а получить его без солидных знакомств или некоторой мзды в районный бюджет весьма проблематично), заказчик направляется в городские службы за техническими условиями на устройство канализации и отопления, подключение электроэнергии и водоснабжения. Следует раз и навсегда усвоить, что даром эти организации не выдадут ни одной бумаги. Кроме установленной платы за каждый вид ТУ, от заявителя в добровольно-принудительном порядке (столь милом сердцу отечественного чиновника) потребуют перечисления п-й суммы на развитие городских водопроводных сооружений или, на худой конец, канализации.

К сведению

Все вышеперечисленные службы, "...согласно решению горисполкома от 19.07.88 г. №703 и индексу повышения стоимости строительства с НДС", имеют право потребовать от заказчика перечисления некоторых "средств долевого участия" в строительстве подведомственных городских коммуникаций. Подобное сотрудничество может обойтись конкретному предпринимателю в 200-2000 грн. за каждое из четырех необходимых ТУ.

Такое поведение водоканала, энергетиков и тепловиков не удивительно: на поддержание этих отраслей денег в бюджете всегда не хватает. Спорным выглядит изыскивание этих средств за счет предпринимателей, с немалыми трудностями развивающих своими силами все ту же городскую инфраструктуру. Итак, "Распоряжение" и четыре вида ТУ оплачены и получены (по словам предпринимателей, получение этих документов растягивалось на полтора-два месяца и обходилось от $800 до $5000 и выше, в зависимости от вида, метража и месторасположения объекта будущего строительства). Следующий шаг ? получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГЛАВАПУ), расположенном на ул. Крещатик. 32. Этот документ служит основанием для начала работы по проекту. Утверждается АПЗ главным художником г. Киева, и на стадии его получения уже стоит воспользоваться услугами проектной организации.

Проект ? как много в этом слове...

В настоящее время в Киеве существует несколько десятков фирм и организаций, охотно берущихся за разработку проектов по реконструкции и строительству в малых объемах. В предварительных беседах с представителем проектанта не стоит "вестись" на фразы о том, что "ваш заказ ? это мелочь, ведь наш институт разрабатывал проекты в сотни и тысячи раз больше и сложнее". Все это в прошлом. В настоящее время почти все проектанты так или иначе ощущают недостаток средств и охотно берутся за любую работу. Кстати, обращаться к частным фирмам, осуществляющим проектирование можно лишь в том случае, если ее работа уже знакома или же есть 100%-ная уверенность в ее надежности. Так как частника-проектанта, в случае последствий некачественного проекта найти и привлечь к ответственности будет не так легко. Так что лучше всего обратиться в какой-нибудь из бывших государственных проектных институтов ? к тем из них, кто скопил богатый опыт городского строительства еще во времена Союза. Единственное на что стоит обратить внимание ? это четкое формулирование своих требований и внесение их в договор. Любая перепланировка произошедшая не по вине проектанта, чревата немалыми расходами со стороны заказчика.

К примеру, для предпринимателя М., попавшего в ловушку постановления о минимальных 20 кв. м торгового зала, переделка проекта обошлась в $300 (М. повезло, для увеличения площади торгового зала до необходимых 20 квадратов нужно было всего лишь убрать одну перегородку, не касаясь электропроводки и отопления. В противном случае это обошлось бы ему в 3-4 раза дороже), не считая строительных расходов.

Один из существенных моментов ? согласования, необходимые при разработке и воплощении в жизнь самого проекта. Зачастую, будучи стесненными в средствах, проектные организации хоть и неохотно (об этом, как правило, стараются умолчать при составлении договора), но все же берутся за согласование проектной документации. Можно не сомневаться ? согласование еде -данное ими обойдется дешевле, хотя бы благодаря их связям, наработанным еще в советские времена.

К сведению

Особое внимание следует обратить на "Заключение по проекту строительства" выданное районной и городской СЭС. В нем есть все: от требований к качеству покрытия стен и полов, до предполагаемого ассортимента. Переделать эти документы впоследствии (при получении лицензии) будет гораздо труднее, чем сразу привести их (не безвозмездно) в нужный вид. Аналогичным образом следует изучить и требования пожарников: сколько будет стоить указанная в проекте сигнализация, нет ли решения подешевле и т.п.

Цены ? как люди

Характерно, что даже полностью законный и качественно исполненный проект не гарантирует проектанту и заказчику отсутствия недоразумений на стадии его исполнения. Благодаря тому, что районные представители тепловиков, энергетиков и водоканала трактуют все распоряжения своих городских коллег несколько своеобразно, нервотрепка на стадии строительства и неизбежные расходы заказчику гарантированы наперед. Из-за всего этого, даже в проектных организациях затрудняются назвать среднюю цену проектирования одного метра торговой площади в пределах города. По словам тех же проектантов, вся стоимость проекта и разрешительной документации как минимум на треть зависит от того, "кому как повезет". В среднем же, приняв стоимость одноэтажного коммерческого строительства (без применения зарубежных материалов и технологий) $300 за 1 кв.м, можно получить примерную стоимость проектирования ? $15-30 за 1 кв.м. При реконструкции готовых помещений стоимость проектирования будет колебаться от двух до восьми процентов от стоимости самой реконструкции.

Сложность оформления и согласования проектно-строительной документации, обусловленное количеством организаций, имеющих право "не пушать", превращает процесс коммерческого строительства в искусно срежиссированное "хождение по мукам". Это создает почву для злоупотреблений чиновников. К сожалению, здесь пока городские власти не склонны переносить тяжесть вышеупомянутой процедуры согласовании на плечи госслужащих. Хотя подобный опыт у тех же городских властей уже имеется в сфере внешней рекламы. Там все согласования проводят сотрудники государственного Бюро по рекламе и дизайну, за что, собственно, и получают свою зарплату. Остается надеяться, что рано или поздно этот опыт распространится и на область коммерческого строительства.