Развитие системы ипотечного жилищного кредитования

Финионов М. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования. 15 октября 2002

В предыдущем выпуске журнала "Загородное обозрение" (№5, май 2002 г.) были приведены некоторые правовые аспекты, возникающие при залоге недвижимости (ипотеке). Сегодня хотелось бы остановиться на ипотечном жилищном кредитовании, деятельности ипотечных агентств и кредитных организаций в случаях, когда предметом ипотеки является жилая недвижимость.

В г. Иркутске 26 апреля 2002 г. проводилось совещание, посвященное развитию системы ипотечного жилищного кредитования. В совещании приняли участие представители Госстроя РФ, представители Администрации Президента РФ, представители Государственной Думы и Совета Федерации Федерального Собрания РФ, руководители субъектов федерации, ведущих банков, страховых компаний и пенсионных фондов.

Основными темами совещания стали такие темы, как: вовлечение в экономический оборот свободных денежных средств населения и предприятий, повышение доступности приобретения жилья, увеличение платежеспособного спроса населения на жилые дома (квартиры), как следствие - увеличение спроса на вновь создаваемое жилье, темпов и объемов строительства. Перечислить все темы и доклады выступавших на совещании в рамках одной статьи невозможно. Остановимся на схеме ипотечного жилищного кредитования, предложенной Иркутским региональным ипотечным агентством, далее по тексту ИРИА.

Предложенная ИРИА система ипотечного жилищного кредитования предполагает, что закладные, полученные от заемщиков по договорам ипотеки, используются ипотечным агентством для дальнейшей продажи, путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными, - ипотечных облигаций потенциальным покупателям ценных бумаг - населению, паевым инвестиционным фондам, негосударственным пенсионным фондам, страховым компаниям, банкам. Тем самым реализуется принцип самоокупаемости (рефинансирования) системы жилищного ипотечного кредитования. Необходимо заметить, что подобная схема с выпуском ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, распространена во многих странах мира и данные облигации считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами.

Принцип работы системы ипотечного жилищного кредитования при этом следующий. Потенциальный получатель кредита на приобретение жилья - заемщик обращается в ИРИА, где оценивается его платежеспособность. Если его финансовые возможности и приобретаемое им жилье соответствуют требованиям агентства, через уполномоченную организацию производится выдача займа и оформление договора ипотеки (залога жилья) с оформлением в дальнейшем закладной (некоторые требования к составлению и оформлению закладных приведены в данном выпуске журнала в статье "Закладная"). Затем закладная выкупается ИРИА.

Из купленных закладных формируется пул, который выступает обеспечением облигаций, выпускаемых и размещаемых агентством. Облигации выставляются на продажу, причем круг покупателей, как уже было отмечено, может быть довольно широк и с учетом высокой надежности облигаций, обеспеченных в конечном итоге недвижимостью, привлекателен для населения. Средства от эмиссии облигаций направляются на покупку ИРИА новых закладных. Таким образом, процесс приобретает циклический и, что наиболее важно, по-следовательный и контролируемый характер. Стоит отметить, что, в отличие от печально известных финансовых схем по принципу "пирамиды", ипотечные облигации имеют реальное обеспечение - недвижимость, их выпуск контролируется государством.

Кроме того, на совещании немало внимания было уделено вопросам законодательного закрепления начинаний участников процесса ипотечного кредитования - перевод программы ипотечного жилищного кредитования в статус Президентской, совершенствованию мер государственной поддержки и защиты прав граждан при ипотечном жилищном кредитовании, создание благоприятного налогового режима для участников системы ипотечного жилищного кредитования, развитие эффективного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг и инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования. По результатам совещания было рекомендовано Госстрою РФ и рабочей группе Госсовета РФ совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами при подготовке докладов, посвященных ипотечному жилищному кредитованию, Правительству РФ (июль с. г.) и Госсовету РФ (сентябрь-октябрь с. г.) принять за основу проект "Первоочередных мер по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования".

Тем самым представляется, что ситуация на рынке ипотечных кредитов в ближайшее время будет претерпевать существенные изменения, которые в конечном итоге найдут свое отражение в более доступном и привлекательном ипотечном кредите для населения.