Новое направление - ипотека коммерческой недвижимости

Ройтман А. Новое направление - ипотека коммерческой недвижимости // Рынок ценных бумаг. Ваши личные финансы. 2002 . №1. C. 56-57

Когда мы говорим об ипотеке, совсем не обязательно первыми ассоциациями должны возникать "квартира" и "справка о доходах".

Практика Московского ипотечного агентства показывает, что ипотечное кредитование покупки помещений под магазин, склад или офис тоже имеет право на жизнь. А клиентами не обязательно могут быть лишь частные лица, ими могут стать и малые, и средние предприятия. Как эта схема работает?



Развитые страны значительную часть своего национального продукта создают не только на индустриальных "монстрах", но и на предприятиях малого и среднего бизнеса. Для таких предприятий получение кредита в банке под залог недвижимости, т.е. ипотека, - это ключевое условие успеха в бизнесе.

Именно такие кредиты помогают малым и средним предприятиям в конкурентной борьбе с неповоротливыми гигантами: на ипотечные кредиты они быстрее и чаще обновляют оборудование, внедряют новые технологии, обновляют ассортимент услуг и выпускаемых товаров, в конечном итоге добиваются более высокой производительности труда и более высокой экономической эффективности.

Это - "традиционный" механизм использования ипотечного кредитования для развития бизнеса.

Однако в последнее время инвестирование в недвижимость структурировалось и как относительно новый, отдельный бизнес, в какой-то степени похожий на девелоперскую деятельность. Дело в том, что при грамотной эксплуатации "коммерческой" недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг и т.п. - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты, процентная ставка по которым сейчас находится на уровне 15-16% годовых в валюте. В операциях с коммерческой недвижимостью ипотечное кредитование играет ключевую роль.

Пример развития такого бизнеса - деятельность ЗАО "Солдинг", которое имеет кредитную историю в банках - участниках Московской ипотечной программы. Предприятие является управляющей компанией на рынке недвижимости. За счет собственных средств и за счет ипотечных кредитов оно приобретает объекты недвижимости, привлекательные с точки зрения их коммерческого использования. После приобретения какого-либо объекта рассматриваются два варианта его использования.

Первый вариант - когда объект недвижимости полностью или по частям сдается в аренду. На данный момент рынок аренды недвижимости в Москве является одним из самых динамично развивающихся во всех своих секторах (офисные помещения, торговые площади, склады, жилье и т.д.), что и определяет относительно высокую доходность (до 20% годовых в валюте).

Второй вариант предполагает покупку объекта недвижимости для последующей продажи. Для этого создается дочернее юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего под залог купленного объекта недвижимости на эту организацию в банке оформляется ипотечный кредит, который используется для возврата средств материнской компании. Затем находят предприятие или частное лицо, заинтересованных в приобретении этого объекта недвижимости, которым продают его в форме владения акциями юридического лица. Как правило, стоимость такой сделки для покупателя рассчитывается на основании дисконтирования денежных потоков так, чтобы через 10 лет (срок кредита) он имел в собственности недвижимость, свободную от обременений. При этом для покупателя объект недвижимости становится самоокупаемым уже с момента покупки.

Рассмотрим условный пример.

Покупатель приобретает недвижимость, независимая оценка которой составляет 100 тыс. долл. По наиболее распространенным условиям размер кредита составит 70 тыс. долл., срок - 10 лет, ставка - 15% годовых, возврат основной суммы - ежегодно, равными долями. Доход от сдачи объекта в аренду составит 23 тыс. долл. в год (после уплаты налогов и коммунальных платежей). При этих условиях чистый денежный поток от эксплуатации объекта в течение 10 лет будет равняться 102,35 тыс. долл. (при этом уже с первого года этот поток положителен и составит 5,5 тыс. долл.). Дисконтируя сумму указанного потока и стоимости самой недвижимости со ставкой 15% на 10 лет, получаем цену объекта для покупателя - 39,5 тыс. долл.

Отметим основные моменты:

Инвестор (или группа инвесторов) участвует в проекте своими денежными средствами в размере 10-30% от стоимости проекта,

Инвестор является участником (акционером) юридического лица с долей, пропорциональной инвестированным денежным средствам в данный проект;

Инвестор сам принимает участие в органах управления юридического лица или передает своему доверенному лицу,

Инвестор получает доход от реализации проекта пропорционально инвестированным денежным средствам.

ЗАО "Солдинг" в рамках реализации проекта осуществляет поиск объектов недвижимости; дает поручение профессиональному оценщику на оценку этого объекта; оформляет сделку купли/продажи (включая государственную регистрацию); оформляет получение ипотечного кредита (включая государственную регистрацию залога недвижимости); страхует в страховой компании объект недвижимости; осуществляет ремонтные работы (если того требует объект); осуществляет другие действия по управлению объектом недвижимости.

Так как все перечисленные выше действия требуют времени - от одной до нескольких недель, то инвестор должен осознавать, что промежуток времени от вложения средств в проект до момента получения первых доходов может составлять от двух до четырех месяцев.

Впрочем, может быть, это замечание и неуместно, когда речь идет о долговременных денежных вложениях.

Возможны и другие варианты участия инвестора в таких проектах. Например, инвестор не имеет достаточных средств для приобретения интересного для него объекта (офиса, магазина, склада и т.д.).

Направляя свои средства на приобретение части доли организации, которой принадлежит интересующий его объект недвижимости, он становится одновременно и арендатором, и совладельцем этого объекта.

Наши специалисты прогнозируют "взрывное" развитие этого бизнеса в ближайшем будущем при условии комплексного подхода к приобретению и управлению объектами недвижимости.