Живите сегодня, заплатите потом. Постепенно

Живите сегодня, заплатите потом. Постепенно // Мир денег. 2002 . №35. C. 72-74

Купить жилье и умереть ? не лучшая идея. Средства на квартиру или дом можно получить в кредит и ослабить финансовый пресс на семейный бюджет



Вообще-то жизненных концепций есть две. Одна - это приобрести автомобиль, то есть начать его финансировать сразу, более того - сразу денег лишиться, поскольку, выехав из салона, машина сразу теряет до трети стоимости. Другая - построить дом. Здесь гораздо больше шансов, даже при условии дофинансирования и эксплуатационных затрат, капитал увеличить - недвижимость дорожает всегда. Иные западные миллионеры ездят в автомобилях попроще, но зато дома у них построены с размахом и по высшему разряду. Впрочем, достаточно много и таких людей, которые, обитая в мышеловках, ездят на дорогущих спортивных или элитных автомобилях... О вкусах не спорим. Тем более что с возрастом даже самые непробиваемые рокеры пересаживаются из седла ?харлея? в мягкое кресло у телевизора, а сапоги со шпорами меняют на шлепанцы.

Исторически вся деятельность человека направлена на создание комфортных условий жизни, на создание благоприятной ?среды обитания?. Человек по своей природе всегда стремился и стремится к лучшему. А без жилья тут никак. Кому-то нужно расширяться, дети выросли, кому-то - съезжаться, родители состарились, кого-то из тихой провинции вытолкнул в столицу бизнес. Фактически перед каждым человеком в жизни однажды и не однажды остро встает жилищный вопрос.

Если всей суммы на квартиру у вас нет, выход есть

Итак, у физического лица появилась потребность в получении кредита под покупку жилья, которая основана на реальных источниках погашения кредита и оплаты процентов. Можно обратиться в банки, которые предоставляют такие услуги. Все начнется с беседы, и потенциальному заемщику будет задан ряд вопросов, на которые он должен ответить кредитному эксперту. Это вопросы, касающиеся сроков кредита, процентной ставки по кредиту, цели кредита и перечня документов, необходимых для рассмотрения заявки на кредитование. Как правило, кредит выделяется для приобретения жилья по срокам погашения ссудной задолженности поэтапно (согласно графику, который оговорен в кредитном договоре).

Помните, что получение кредита - серьезный шаг, не терпящий халатного к себе отношения и требующий взвешенного подхода к процессу кредитования (см. статью ?Заговор прачек?, с. 16).

Один, совсем ОдIн...

Одна комната немедленно и еще две в рассрочку

Сегодня работают два направления в кредитовании жилья:

?инвестирование строительства жилья за счет средств населения (первичный рынок) - приобретение квартиры путем инвестирования строительства частично собственными средствами с последующим кредитованием - программа ?Жилье в кредит?;

? кредитование на покупку жилья (вторичный рынок).

Первое направление в кредитовании успешно реализуется АКБ ?Аркада? совместно с холдингом ?Киевгорстрой?. Банк ?Аркада? осуществляет кредитование инвесторов строящегося корпорацией ?Киевгорстрой? жилья. Если у инвестора недостаточно средств для полной оплаты квартиры в процессе строительства, он может после оплаты 35% общей площади квартиры оформить кредит от одного года до 30 лет под 10,5% годовых в Од!н. И кредит, и проценты по нему исчисляются в Од!н. ОдIн ? индексирующая условная расчетная единица, курс которой устанавливается банком каждую неделю исходя из данных Госкомстата Украины об индексе инфляции, индексе цен изготовителей промышленной продукции, индексе цен на строительно-монтажные работы и других факторов.

Погашение кредита осуществляется ежеквартально с момента запланированного срока сдачи дома в эксплу атацию. Залогом является переданная инвестору в собственность квартира (до момента полного погашения кредита и процентов по нему).

Акционерный коммерческий банк ?Аркада? предоставляет кредиты на срок до 30 лет гражданам Украины, заключившим инвестиционный контракт об инвестировании в жилищное строительство и проинвестировавшим не меньше 35% общей площади квартиры.

Заемщиками могут быть лица, достигшие 18 лет и не старше 60 лет.

Кредиты предоставляются только после позитивного решения кредитно-инвестиционного комитета.

Заемщик должен лично предъявить паспорт гражданина Украины и оригинал справки о присвоении идентификационного номера Государственной налоговой администрацией.

Размер кредита банк определяет в гривнях и в Од!н.Процентная ставка за пользование кредитом - 10,5% годовых в Од!н.

Процент за пользование кредитом банк начисляет с момента заключения кредитного договора по формуле:

В ОдIн = К ОдIн х 10,5% х (N/365),

где В ОдIн - сумма процентов за пользование кредитом (в ОдIн);

К ОдIн - остаток задолженности по кредиту (в ОдIн);

N - количество дней, за которые начисляются проценты.

Начисленную сумму процентов в ОдIн за пользование кредитом заемщик выплачивает в гривнях по курсу грив-ни к ОдIн на момент выплаты денег.

К запланированной дате ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан ежеквартально оплачивать проценты за пользование кредитом. После запланированной даты ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан погашать кредит равномерными ежеквартальными платежами и выплачивать проценты за пользование кредитом.

Заемщик имеет право погашать кредит досрочно.

Для обеспечения возврата кредита и выплаты процентов за пользование кредитом необходимо оформить договор залога. До оформления правоустанавливающих документов на квартиру заемщик под залог передает имущественные права на приобретение квартиры, а после оформления изменяет предмет залога, то есть передает выкупленную квартиру под залог.

В день нотариального оформления договора залога необходимо присутствие супруга или супруги заемщика для предоставления письменного согласия на залог (если заемщик состоит в браке).

Для надлежащего оформления договора залога заемщик предоставляет банку доверенность на право получения правоустанавливающих документов на квартиру и справки-характерисгики из Бюро технической инвентаризации.

Согласно Закону Украины ?О залоге? квартира, находящаяся под залогом, должна быть застрахована.

Вдень оформления кредита заемщик должен внести задаток на расходы, связанные с нотариальным оформлением договора залога, страховой платеж и другие платежи.

Информацию о строящихся жилых домах (адрес, тип дома, количество комнат, площадь, цена за 1 м2, стоимость квартиры, срок сдачи и т.д.) можно получить в АКБ ?Аркада? по адресу: Киев, ул. Суворова, 4/6.



За радость немедленного обладания ? срок до пяти лет

Говоря о втором направлении программы ?Жилье в кредит?, можно выделить ряд коммерческих банков, которые либеральны в предоставлении кредитов под покупку жилья, - это АКБ ?Правэкс-Банк?, АППБ ?Аваль?, АКИБ ?УкрСиббанк?, АБ ?Финансы и Кредит? и т.д.

Условия кредитования физических лиц различными коммерческими банками под покупку жилья значительно отличаются. Это вполне объясняется тем, что этот рынок сравнительно ?новый? и поэтому ситуация на нем еще не устоялась. Как правило, все коммерческие банки имеют свои конкретные условия кредитования и определенные ограничения при этом.

Говоря об ограничениях банков при выдаче кредита на покупку жилья, можно выделить характерные:

- срок предоставления кредита;

- сумма кредита;

- квартира не должна продаваться по доверенности;

- в приобретаемую квартиру прописывается (регистрируется) только заемщик до полного погашения задолженности по кредиту и процентам, установленным кредитным договором;

- запрещается перепланировка квартиры.

Подобные программы разработаны рядом банков и направлены на кредитование физических лиц для приобретения квартир на вторичном рынке недвижимости. Программа предусматривает кредитование в размере не более 70% стоимости квартиры, причем сама квартира рассматривается в качестве объекта залога. Пока что коммерческие банки редко предоставляют кредит на покупку жилья более чем на 5 лет с возможностью досрочного погашения кредита. Погашение осуществляется ежемесячно: по кредиту - равными частями, а погашение процентов за пользование кредитом:

- в пересчете на остаток задолженности по кредиту;

- равными платежами в течение всего срока.

Минимальные процентные ставки по данной программе, предоставляемые коммерческими банками на сегодняшний день, различны и могут составлять от 13 до 19% годовых в иностранной валюте и от 21 до 27% в национальной валюте. Кредит оформляется и предоставляется различными коммерческими банками в срок от одной до двух недель. За выдачу кредита каждый банк начисляет комиссионные, которые зависят от суммы кредита и не входят в плату за пользование кредитом.

На примере программы АКБ ?Правэкс-Банк? рассмотрим схему ипотечного кредитования покупки недвижимости в Украине на вторичном рынке.

АКБ ?Правэкс-Банк? первым в Украине почти четыре года назад начал реализацию программы кредитования физических лиц на покупку жилья.

Основные условия выдачи кредита под покупку недвижимости: кредит предоставляется сроком на 5 лет (с правом досрочного погашения). Процентная ставка за пользование кредитом, установленная по программе долгосрочного кредитования под покупку квартиры, составляет от 15% годовых в валюте. Погашение основной суммы долга и процентов по кредиту осуществляется ежемесячно согласно установленному графику погашения, причем проценты начисляются на оставшуюся сумму ссудной задолженности. Размер кредита, предоставляемого АКБ ?Правэкс-Банк?, составляет до 70% от оценочной стоимости квартиры. Таким образом, клиент за счет выданного ему банком кредита и личных денежных средств может приобрести квартиру после соответствующего оформления кредита, а данная квартира будет залоговым имуществом банка до погашения кредита.

Клиент самостоятельно или через агентство недвижимости находит квартиру, удовлетворяющую его требованиям (вторичный рынок), далее для получения кредита клиенту необходимо обратиться в одно из отделений АКБ ?Правэкс-Банк?, заполнить анкету установленного образца и предоставить необходимые документы для оформления кредита.НЕДВИЖИМОСТЬ



Список необходимых документов со стороны покупателя (оригиналы):

1. Паспорта (обязательно супруга(ги) заемщика, если заемщик состоит в браке).

2. Идентификационные коды.

3. Справки с места работы с указанием зарплаты за последние шесть месяцев.

4. Справки с места работы с указанием занимаемой должности.

5. Справка из психоневрологического диспансера (только для заемщика).

6. Форма №3 из жэка о прописке несовершеннолетних.

Список необходимых документов со стороны продавца (для всех совладельцев квартиры и прописанных в ней):

1. Паспорта.

2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

3. Технический паспорт на квартиру.

4. Справка-характеристика на квартиру из БТИ.

5. Справка из жэка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

6. Форма №3 о прописанных в продаваемой квартире.

Срок оформления кредита, выдаваемого АКБ ?Правэкс-Банк? составляет две недели с момента подачи документов. После принятия решения кредитной комиссией о выдаче кредита оформление договора кредита и договора купли-продажи квартиры происходит непосредственно в банке, удостоверяется частным нотариусом в удобной и комфортной обстановке. Продавец квартиры может спокойно пересчитать деньги, при желании проверить их и при необходимости поместить в специальную ячейку банка на хранение. Сотрудник банка по доверенности, полученной от клиента, регистрирует договор купли-продажи в БТИ и получает справку-характеристику БТИ для оформления договора залога. После чего клиент приглашается в банк и подписывает с банком договор залога на приобретенную квартиру, который удостоверяется частным нотариусом. Квартира находится в залоге до момента полного погашения ссудной задолженности и долга за пользование кредитом.

Аналогичная процедура оформления и предоставления кредита на покупку жилья осуществляется и другими банками, предоставляющими услуги по кредитованию на вторичном рынке.

Итак, подберем квартиру для примера

Рассмотрим предложение. Район Поздняки, ближе к Днепровской набережной, дом кирпичный, монолитно-каркасный. На автомобиле полторы минуты езды до моста Патона, а там уже практически центр. Или же метро ?Осокорки?, минут десять пешком. Свежий воздух. Конечно, центр, правый берег многим