Жилищная проблема - оголенный нерв общества

Кравченко В. Жилищная проблема - оголенный нерв общества // Зеркало недели . . 21 сентября 2002 (№ 36) . С. 11

Несмотря на то что в бывшем Советском Союзе жилищная проблема была одной из самых острых, жилья в той, уже не существующей стране, строилось много. На эти цели расходовались огромные бюджетные средства. Тем не менее и тогда жилья всем не хватало, низким было его качество. СССР уступал многим развитым странам по обеспеченности среднестатистического гражданина жилищной площадью. Она была в три-четыре раза меньше, чем в развитых странах Европы, Америки, Японии, хотя там государство и не выделяло таких больших средств на строительство в этой сфере.

За прошедшее десятилетие в Украине произошли кардинальные изменения в жилищном секторе, связанные с переходом страны на рыночные условия хозяйствования. Государство перестало быть основным игроком на рынке жилья. Уход государства с этого рынка, к сожалению, не компенсировался своевременным созданием новых механизмов привлечения средств в жилищное строительство, которые успешно действуют в странах Запада. Речь, прежде всего, идет об ипотечном кредитовании строительства жилья. То есть, о системе, которая позволяет каждому гражданину со средними доходами получить в банке или другом финансово-кредитном учреждении кредит, купить за него квартиру, при этом используя эту квартиру в качестве залога. При такой системе гражданин, получая стабильные доходы на протяжении 10?30 лет, успешно рассчитывается с долгами и становится полноправным собственником купленной в кредит квартиры.



К сожалению, подобная схема строительства жилья была запущена лишь в акционерном коммерческом банке ?Аркада?. На этом эксперименте мы остановимся чуть позже. Вследствие ухода государства с рынка жилья в жилищной сфере Украины возник глубочайший кризис. Его проявления многолики.

В стране резко сократились темпы жилищного строительства и объемы его ввода в действие. К примеру, в 1987 году в Украине было введено 21, 3 млн. кв.м, в 1991 году ? уже 14, 5 млн. кв.м. В 2000 году в Украине было построено всего 5,6 млн. кв.м жилья. При этом надо учесть, что 1 млн. кв.м. приходится на столицу. За 1991?2000 гг. общие объемы капиталовложений в жилищное строительство сократились в 4,5 раза. Финансирование же строительства жилья за счет государственного бюджета за этот период сократилось в 60 раз.

Резко уменьшились темпы решения жилищной проблемы. Если в 1990 году квартиры получили 235 тыс. семей, то в 2000-м ? лишь 32 тыс. Это значит, что если в 1990 году квартиру получила каждая 12-я семья, которая стояла в очереди на ее получение, то в 2000-м ? лишь каждая 55-я. С учетом нынешних темпов понадобится 50?60 лет для того, чтобы люди, которые стоят в очереди, обрели квартиру. Многие из них потеряли на это надежду и расстались с планами получить жилье у государства. Очередь за десять лет сократилась фактически на 1 млн. семей. Люди все больше полагаются не на государство, а на свои силы. Тем не менее в очереди еще стоят почти 1,8 млн. семей. В основном это так называемые льготники или другие категории граждан, которым купить свою квартиру явно не по карману.

К негативным явлениям, возникшим в жилищном секторе, следует также отнести значительное сокращение доли капиталовложений на жилищное строительство в структуре валового внутреннего продукта Украины. Если в 1993 г. капиталовложения в жилищное строительство составляли 5,5% ВВП, то в 2000-м ? только 2%. Падение доли капиталовложений на жилищное строительство в структуре ВВП очень негативно отразилось на состоянии экономики Украины. Известно, что жилищное строительство самым непосредственным образом влияет на положение многих отраслей экономики, работающих на внутренний рынок страны. Одна гривня, вложенная в жилищное строительство, дает прирост ВВП на 3 гривни. Не будем уже говорить о том, как влияет жилищное строительство на объемы промышленного производства, сферу занятости населения, на решение других важных социальных проблем.

Что же касается самого строительного комплекса страны, то в результате сокращения объемов строительства он сегодня практически парализован. Его мощности используются на 15?20%, хотя в стране есть более 10 тысяч различных строительных организаций. Наблюдается депрофессионализация строителей, связанная с отсутствием заказов и источников финансирования.

Несвоевременное создание новых финансово-кредитных механизмов в жилищном строительстве негативным образом отразилось и на состоянии жилищно-коммунального хозяйства страны. Оно сегодня находится в плачевном состоянии, а ведь известно, что жилищное строительство ? это важнейший фактор, стимулирующий развитие жилищно-коммунального хозяйства.

Перед Украиной стоит еще одна очень крупная проблема, самым тесным образом связанная с возможностями мобилизации ресурсов в жилищную сферу. Речь идет о модернизации, реконструкции так называемых ?хрущевок?, которые были построены в 50-х?начале 60-х гг. Срок их эксплуатации фактически завершился. Большинство из них находится сегодня в аварийном или полуаварийном состоянии.

Жилищная проблема в стране имеет и другие аспекты. Крайне сложным будет решение вопросов получения жилья молодыми семьями, не имеющими необходимых доходов, уволенными в запас военными и некоторыми другими социальными категориями населения. Меры, предпринимаемые в этой сфере правительством с использованием средств государственного бюджета, явно недостаточны и не могут разрешить эту ситуацию.

Особенно контрастным является состояние с обеспечением жильем в Украине на фоне стандартов развитых стран в этой сфере. Там нормальной практикой стало то, что человек имеет возможность 7?8 раз за свою жизнь поменять жилье, улучшив при этом свое положение в обществе. Есть страны, где люди меняют жилье каждые пять лет. Причем сразу оговоримся, речь не идет о толстосумах, а о так называемом среднем классе, который составляет до 80% всего проживающего в развитых странах населения.

В Украине же фактически продолжают действовать сложившиеся еще в советское время стандарты обеспечения жильем. Действует советский жилищный кодекс. Много людей вообще не имеют своего жилья. 3,5 млн. семей и одиноких людей проживают в коммунальных квартирах, общежитиях или орендуют жилье у частных лиц. Свыше 7 млн. человек проживают в аварийных домах, или в домах, которые скоро станут аварийными. Больше 7 млн. человек обеспечены жильем в размере менее 7 кв.м на человека.

К сожалению, Украинское государство не смогло своевременно создать необходимую правовую базу, отработать организационные и экономические аспекты внедрения ипотеки в стране. У нас до сих пор нет закона об ипотеке, хотя подобные законопроекты приняты практически во всех соседних с Украиной странах, в том числе и в России.

Неотработаны финансовые механизмы государственного содействия развитию ипотечного кредитования, которые бы, с одной стороны, включали в себя государственное субсидирование граждан, получающих ипотечные кредиты, и таким образом значительно бы повышали покупательную способность украинцев. С другой стороны, отсутствует механизм налоговых льгот как для тех, кто получает ипотечные кредиты, так и для тех, кто их выдает. Высокими остаются кредитные риски ? одна из главных причин дороговизны кредитов, которые выдаются на жилищное строительство. Не созданы также механизмы использования средств пенсионной системы и средств сферы страхования с целью финансирования жилищного строительства. Пенсионная реформа неоправданно затянулась. Более того, практически не отработаны ее финансово-экономические механизмы, самым тесным образом связанные с ипотечным кредитованием. Отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг, который, с одной стороны, является важнейшим инструментом рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, с другой ? стабилизатором фондового рынка. Ипотечные ценные бумаги могут стать надежным инструментом значительного увеличения легальных сбережений населения. Ведь не секрет, что на руках у граждан Украины, по разным оценкам, в качестве инструментов сбережения находятся от 10 до 20 млрд. долл. Семь миллионов украинцев работают за рубежом. Даже при среднем их заработке в 500 долларов в месяц, годовой фонд заработной платы этих людей составляет 42 млрд. долл. Ипотека могла бы стать важным инструментом репатриации хотя бы части этих доходов в Украину. При этом, возможно, финансовый поток таких средств был бы значительно большим по своим объемам, нежели поток иностранных инвестиций в экономику Украины. Ведь за весь период существования государства объем иностранных инвестиций в его экономику не превышает нескольких миллиардов долларов. Наоборот, наблюдается тенденция превышения сумм утечки капитала из Украины над суммами иностранных инвестиций в страну.

Государство так и не смогло создать надежной системы регистрации права собственности и сделок с ней, а также системы регистрации ипотек и ипотечных кредитов. Как следствие, на жилищном рынке нередки всевозможные махинации, деятельность в этой сфере связана со многими рисками. Стране нужен единый государственный реестр прав собственности, в первую очередь на жилье. С созданием такого реестра мы отстаем практически от всех соседних стран.

Необходима разработка новой идеологии жилищной политики государства в современных условиях. Сущность ее заключается в том, что государство непосредственно обеспечивает на условиях найма социальным жильем только льготные категории населения. В то же время государство должно стать активным субъектом рынка жилья, создать систему институтов и инструментов, стимулирующих развитие ипотечного жилищного рынка, обеспечивающими его стабильное и малорискованное функционирование. Создание такого рынка вместе с пенсионной реформой должны стать теми новыми моторами, которые будут двигать развитие экономики Украины в современных условиях.

Быстрое развитие ипотечного жилищного кредитования могло бы положить конец бессмысленному омертвлению средств на вторичном рынке жилья. Как известно, сегодня значительная часть квартир скуплена с целью сохранения сбережений и не используется. Только в Харькове по неплатежам за жилищно-коммунальные услуги выявлено 8 тыс. квартир, в которых никто не проживает.

Важным элементом новой государственной жилищной политики должно стать содействие гражданам в строительстве добротного и просторного жилья, в том числе коттеджного типа, рассчитанного на несколько поколений, как это имеет место в развитых странах. Подобные подходы уже имеются в соседних с Украиной странах. Так, в Российской Федерации разработана и учреждена целевая программа ?Свой дом?. Такие подходы помогут переосмыслить роль так называемого дачного строительства. В дачное строительство вложены огромнейшие средства. Большинство из дач используются лишь в летнее время. Люди должны иметь реальную возможность построить не дачу, а собственный жилой дом, в котором они смогут жить на протяжении всего года. Это коренным образом изменит условия жизни людей и всю социальную инфраструктуру в городах и вокруг.

Ипотечное кредитование будет способствовать решению и других стоящих перед Украиной задач. В нынешних условиях важно внедрение зарубежного опыта ипотечного кредитования, а также расширение масштабов применения отработанных в нашей стране финансово-кредитных механизмов жилищного строительства.

Что касается зарубежного опыта, то в Украине целесообразно использовать как американскую схему ипотечного кредитования, которая позволяет создать двухуровневый ипотечный жилищный рынок, так и традиционную европейскую схему ипотечного кредитования. Следует пойти по пути расширения банковского ипотечного кредитования, создания хорошо себя зарекомендовавших во многих странах Европы и в США строительно-сберегательных касс. Свое место в системе ипотечного кредитования должны занять кредитные союзы, инвестиционные фонды и другие институты, аккумулирующие средства населения. Необходимо создать правовую базу для обращения ипотечных ценных бумаг ? как ипотечных облигаций первичного ипотечного рынка, так и облигаций вторичного ипотечного рынка, которые выпускаются его операторами на базе пулов ипотек. Последняя форма ценных бумаг особо развита в США. Там выпущено ипотечных облигаций на сумму, которая превышает пять триллионов долларов. Свое место должны найти уже упоминаемые операторы вторичного ипотечного рынка жилья, а также система рейтинговых агентств, которая позволит выявлять риски, связанные с деятельностью институтов рынка жилья и инструментов, которые ими используются. Целесообразно создание ипотечного агентства в Украине функциями по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

Украина имеет необходимы