Серийное жилье

Танцюра С. Серийное жилье . Компаньон 2000 №1-2 C.

Выбор квартиры в домах типовой застройки не ограничивается несколькими проектами. Каждая В«серия╗ домов имеет множество модификаций с разными техническими параметрами и уровнем комфортности квартир. При этом квартиры разных серий очень часто находятся в одной ценовой категории. Поэтому, чтобы покупка была выгодной, следует различать архитектурно-планировочные решения объектов В«массового╗ домостроительства.



Жилыми зданиями В«массовых╗ серий, в основном, застраивались окраинные В«спальные╗ районы столицы. Большую часть из них - около 90% (согласно информации АО В«Киевпроект╗) - составляют сборные панельные дома. Данную публикацию мы посвятим именно таким зданиям.

Составные части и сборку панельных домов производили конвейерным способом домостроительные комбинаты. Широкое применение практика этого строительства имела в середине шестидесятых - конце семидесятых годов. Квартиры в таких домах классифицируются как жилье обычного качества, которое имеет неудобную планировку (как правило, совмещенные комнаты) и недостаточно высокий уровень комфортности. Строительство типовых домов с квартирами повышенной комфортности началось лишь в начале восьмидесятых.

Конструктивные слабости

Выбирая квартиру, в первую очередь нужно изучить конструктивные особенности дома. От качества выполнения проекта и материалов, использованных при строительстве, непосредственно зависит долговечность здания.

Сроки эксплуатации панельных домов во многом определяются устройством фундамента, качеством обработки швов на стыках панелей, армированием железобетонных конструкций, подготовкой перекрытий под настил и т. д. Эти работы относятся к категории В«скрытых╗, поэтому проверка качества их выполнения производится специальной приемной комиссией поэтапно в ходе строительства здания. Покупатель квартиры может заметить лишь грубые нарушения строительных норм и технологий (при детальном визуальном осмотре дома), да и то далеко не все. Например, если на этапе выполнения инженерно-геологических работ и расчетов по установке фундамента была допущена ошибка, это приведет к проседанию грунта и появлению трещин на стенах и фундаменте. Последствия плохо обработанных швов на стыках панелей - это неровности на внутренних стенах, а также повышенная влажность в помещениях в прохладную погоду. (Только в последнее время строители используют специальную конструкцию стыков с нахлестами панелей, что обеспечивает водонепроницаемость стен. Сами стыки заделываются пенополиуретаном, что улучшает воздухо- и теплозащиту.От качества поэтажных перекрытий также не в последнюю очередь зависит долговечность дома. Применение некачественных материалов и технологий приводит к проседанию и образованию трещин в потолке. В серийных жилых крупнопанельных зданиях установлены железобетонные перекрытия. В домах серий В«96В», В«Т╗, В«КТ╗, В«151-96к╗ перекрытия делают из сплошных плит толщиной 16 см, в домах серий В«КП╗, В«КС╗ - из круглопустотных плит толщиной 22 см. Понятно, что при стандартной высоте этажей (2,8 м) в домах с более тонкими перекрытиями высота внутренних помещений выше. Однако, как считают специалисты, лучшим вариантом для поэтажных перекрытий считаются круглопустотные плиты - это достаточно жесткие и в то же время относительно легкие конструкции, которые очень редко проседают и трескаются.

В большинстве случаев строители нарушали технологию укладки линолеума - он укладывался непосредственно на бетон. Подобная В«технология╗ делает пол холодным и значительно ухудшает уровень звуко- и теплоизоляции. Согласно строительным нормам линолеум должен укладываться на настил из древесностружечных плит, которые кладутся на перекрытия. Проверить это достаточно легко - пол из линолеума, уложенного по правилам, слегка пружинит под ногами.Особое внимание покупателям следует уделить качеству материалов, из которых изготовлены панели стен. От них во многом зависит уровень комфортности в жилище. Например, панели в домах серии В«КТ╗ выполнены из железобетона с утеплителем. Недостатки таких стен заметны в экстремальных погодных условиях: летом в квартирах жарко, а зимой - холодно (бетон имеет плохие теплоизоляционные свойства). Нередко при низкой температуре на внутренних поверхностях этих стен конденсируется влага.

Стены в домах серий В«Т╗ и В«151-96к╗ изготовлены из керамзитобетона, который получают введением в бетон керамических шариков, - они лучше В«дышат╗ по сравнению с железобетонными и в то же время у них хорошие теплоизоляционные характеристики.В домах серии В«КП╗ применяются керамические панели. Они имеют преимущества кирпича (хорошо сохраняют тепло) и недостатки панелей (могут разрушаться по стыкам).

В последних модификациях домов серии В«КТ╗ строители стали применять панели наружных стен с улучшенными теплотехническими свойствами. В них обычные внутренние жесткие ребра заменены гибкими металлическими пластинами.

"Мелочи" планировок

Разработчики проектной документации первых серий В«массового╗ жилья в первую очередь исходили из соображений понижения стоимости, простоты и скорости возведения зданий, а также размещения в них максимально возможного количества квартир. Поэтому квартиры в таких домах имеют небольшую площадь (от 30,1 кв. м - для однокомнатной квартиры в серии В«151-96к╗) и довольно неудобную планировку (совмещенный санузел, В«проходные╗ комнаты, узкие коридоры, и т. д.). Со временем на основе базовых проектов каждой серии домов были разработаны различные их модификации, которые отличаются более высоким уровнем комфортности.

Серия В«96В» - одна из первых типовых проектов, пришедших на смену В«хрущевкам╗. Домам серии В«96В» характерна плохая планировка квартир: узкий коридор, маленькая ванная и туалет, кухня меньше 8 кв. м. Практически аналогичные параметры квартир в домах серий В«КП╗ и В«КС╗. (Правда, последние пользуются большей популярностью ввиду более высокого качества материала стен - керамических панелей.)Потенциальным покупателям имеет смысл обратить внимание на серию В«ЕС╗ с квартирами улучшенной планировки, которая разработана на базе серии В«96В». Повышение уровня комфортности было достигнуто за счет увеличения площади вспомогательных и подсобных помещений. Заметно увеличились площади кухонь (9,53 кв. м и 11,19 кв. м.), в квартирах появились удобные холлы (10 кв. м).

Несколько лучше, чем в В«96-й╗ серии, планировка в квартирах домов серии В«Т╗. Несмотря на то, что модификации домов серии В«Т╗ очень незначительно отличаются друг от друга, все же более комфортным считается жилье, построенное по проекту В«Т-4В», благодаря тому, что в квартирах предусмотрен выход из кухни в лоджию - это очень нравится жильцам. В домах серии В«Т╗ также более удобная планировка двухкомнатных квартир и предусмотрен холл в трехкомнатных квартирах (чем не могут похвастаться жильцы домов серии В«КТ╗). Общим в планировочных решениях домов серий В«Т╗ и В«КТ╗ является наличие достаточно больших кладовых, а также антресолей в квартирах. Несмотря на преимущества и недостатки, цены на квартиры в домах всех приведенных серий сопоставимы. В усовершенствованном проекте серии В«КТ╗ - В«КТУ╗ проектировщиками были заложены очень большие возможности для многовариантности планировки. За счет увеличения расстояния между стенами удалось увеличить жилую площадь и площадь кухни, которая стала равной 12,21 кв. м. Также в квартирах домов этой серии предусмотрены квадратные холлы (9,54 кв. м) и лоджии.

На базе распространенной серии В«134В», в домах которой квартиры имели В«проходные╗ комнаты, была разработана серия В«АППС-134В». При сравнительно небольшой площади комнат и кухни (8,1 кв. м) квартиры этой серии удобно спланированы. Например, в двухкомнатных квартирах предусмотрены коридоры - 4,9 и 3,37 кв. м, а трехкомнатных квартирах - большие холлы и дополнительный санузел. Домами усовершенствованных серий, как правило, застраиваются новые жилищные массивы в Харьковском и Ватутинском районах столицы. А в последнее время в области градостроительства наметилась тенденция перехода от возведения типового жилья к реализации индивидуальных проектов. Но все же на В«переходном╗ этапе строители считают, что дешевле совершенствовать уже существующие В«массовые╗ серии, нежели продвигать на рынок новые варианты.

Возможность перепланирования

Далеко не всех устраивает уровень комфортности жилья в домах типовой застройки. Как правило, жильцы пытаются исправить это путем перепланировки внутренних помещений. В то же время далеко не всегда конструктивные особенности домов позволяют осуществить перепланировку. Главным препятствием для реконструкции является невозможность сноса несущих конструкций в доме. Ими могут быть как наружные, так и внутренние стены.

В большинстве крупнопанельных домах полностью сносить внутренние стены категорически запрещается. А проделывание новых проемов в несущих стенах требует установки дополнительных стальных перемычек. Это обстоятельство должны учитывать те, кто намерен перекраивать планировку в купленной квартире В«под себя╗.

Покупая квартиру, сначала стоит узнать, по какому проекту был построен дом - сведения содержатся в техническом паспорте на квартиру. Если проект удовлетворяет запросам, следует идти далее - анализировать техническое состояние дома. В принципе, информация об этом хранится в БТИ, но обновляется она довольно редко. Поэтому нужно самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных труб, поискать следы В«замаскированных╗ трещин в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии серьезных дефектов, принимать решение о покупке.