Проект TACIS в Украине

Ли В. Проект TACIS в Украине // Будмайстер. 1998. №1. C.12


Не секрет, что только всесторонне развитая отечественная экономика может стать гарантом устойчивого материального благосостояния всех граждан Украины. Не секрет и то, что Украина нуждается в поддержке государств, которые обладают опытом строительства современного цивилизованного общества. И такую помощь Украина получает.

В 1993 году Европейский Союз утвердил новую редакцию программы Tacis (прежняя действовала в отношении СССР). Эта программа предусматривает предоставление грантов для передачи ноу-хау с целью поддержки рыночных преобразований. Действует она в отношении 12 республик бывшего СССР (без стран Балтии) плюс Монголия Украина, после России, является вторым получателем технической помощи, которая предоставляется Европейским Союзом для осуществления этой программы. В сентябре 1996 г была подписана новая программа Tacis. Для ее осуществления в Украине Европейский Союз выделяет на период 1996-1999гг 538 млн ЭКЮ Эти деньги идут исключительно на финансирование программы Tacis в Украине, которая предлагает консультативную помощь в реформировании различных отраслей экономики Не последнее место среди них отводится и строительной отрасли Украины.

Один из проектов под названием Предоставление помощи жилищному сектору в период перехода к рыночной экономике" начался в октябре 1996 года. Наш корреспондент встретился с одним из координаторов проекта Бенуа Моннэ.

"Проект, - говорит Бенуа,- можно разделить на четыре основные части:

* нормы и стандарты в строительстве,

* строительный менеджмент,

* финансирование,

* жилищная политика

Именно эти направления, после изучения всего строительного сектора Украины, были признаны самыми актуальными для привлечения ноу-хау Отдельно, но непосредственно в связи с этим осуществляется другой проект, посвященный внедрению новых технологий в области управления жильем Он проводится по инициативе USAID и в настоящий момент управляется негосударственной организацией "Центр помощи муниципальным и жилищным реформам Этот проект предлагает новые подходы к управлению и организации жилищных комплексов и предусматривает ввод систем управления жилым фондом.

Официальным исполнителем проекта "Предоставление помощи жилищному сектору в период перехода к рыночной экономике", кроме Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, должен был стать Госкомитет жилищно-комунального хозяйства Но этого не произошло и представитель последнего вошел в координационный совет программы Tacis Хочу подчеркнуть, что обязательным условием положительных изменений является одновременое реформирование комплекса жилищного строительства и управления жильем.

Вернемся к проекту Tacis и рассмотрим наиболее интересные вопросы.

Мы изучили и сравнили систему действующих норм и стандартов строительства в Украине и Европе Отличия здесь небольшие Основная разница состоит в их внутренней организации Во Франции предлагается пакет стандартных решений, которые должны применяться на практике любым исполнителем Особенность этого пакета состоит в том, что у нас эта система помогает строителю, а не привязывает его к одному жесткому решению. Что имеется в видy? Существуют определенные стандарты, которые необходимо соблюсти при строительстве Правила определяют, как можно этого достигнуть, применяя тот или иной материал, т.е. для строителя задаются определенные рамки, за которые он не выходит, но в пределах которых он может искать наилучшее решение, не отступая от стандартов Если же при строительстве применяют новый материал, то использовать таковой можно только после его сертификации

Что касается строительного менеджмента, то одной из основных проблем является вопрос о земле. В настоящее время, за редким исключением, земля является собственностью государства И если иностранный инвестор пожелает что-то построить, то он встанет перед "странным фактом. Во-первых, предусмотренна сложная процедура получения множества разрешений и т.п., что само по себе уже отталкивает. Во-вторых, чтобы получить землю, принадлежащую государству, необходимо показать проект на строительство и пройти множество инстанции. Потом, когда проект уже готов, необходимо получить разрешение на строительство. А все это стоит и денег, и времени. Пока это происходит, вдруг оказывается, что участок уже передали кому-то другому. Возникает ненормальная ситуация. Потенциальные инвесторы вряд ли согласятся на это, ведь они не могут позволить себе большие затраты на проектирование без гарантии получения земли в собственность. Существует множество процедур, и все они подкреплены законами, а их тяжело менять. Сложились определенные традиции, доставляющие немало хлопот Мы стремимся постепенно упрощать все вышеназванные процедуры

Кроме этого, необходимо точно установить характер использования городских территорий Площадь города, в зависимости от функционального предназначения, должна разделяться на зоны по принципу процентного соотношения, например. 30% под коммерческое, а 70% под жилищное использование. Эта система называется зонинг и позволяет определить характер застройки и архитектурного облика всех частей города.

С целью усовершенствования нормативной базы, отработки административной процедуры, повышения уровня защищенности частного инвестора проводится подготовка эксперимента в городе Львове Он будет проведен на примере небольшой части города, для котором будут определены местные правила застройки Это должно облегчить введение подобных правил застройки в более крупных масштабах.

В вопросах финансирования строительства у нас сейчас больше теоретических разработок, чем практических. Здесь необходимо определить, что финансирует государство, а что - инвестор. Как правило, у нас во Франции развитием инфраструктуры занимается государство. Такое строительство долго окупается, порядка 10-20 лет, и инвестору невыгодно вкладывать в это свои деньги. Необходимо искать баланс между интересами государства и частных лиц. На отработку механизма "инвестор-город" и направлен львовский эксперимент. В соответствии правилами зонинга, город строит дорожную, канализационную сеть и др. коммуникации, потом его выкупает одно или несколько частных лиц и со гласно тех же правил застраивают и продают.

Ипотечное кредитование, целевые накопительные вклады, а также их комбинации являются наиболее распространенными в деле финансирования жилищного строительства.

Кроме общеэкономических показателей, которые негативно влияют на систему финансирования жилья, усложняет ситуацию и неопределенность в законодательстве Украины. Например, ипотеке посвящен только раздел в законе Украины "О залоге". Отсутствует единая государственная система регистрации объектов недвижимости, что также делает ипотечное кредитование проблематичным. До сих пор не принят Гражданский кодекс Украины, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Кроме этого, земля, как уже говорилось, не является товаром. А как известно, именно земля является предметом ипотеки, а уже ютом то, что на ней построено. В общем, без решения этих проблем ввод ипотечного кредитования строительства жилья пока невозможен.

Вторым действенным способом финансирования строительства жилья является система строительных сбережений. Ее основная цель - это мобилизация свободных средств населения (их, по разным данным, 7-15 млрд. долларов) и направление их на финансирование строительства жилья на Украине.

Суть этой системы проста, человек заключает договор со строительным сберегательным банком о том, что вкладчик в течение определенного срока вкладывает (накапливает) N-ую сумму денег. После того, как сумма накопленного достигает определенной отметки, вкладчик имеет право согласно договору взять их в виде кредита на покупку или строительство жилья. К накопленной сумме приплюсовываются государственные премиальные - в качестве стимула за точное и своевременное вложение средств. Это выгодно и человеку, и банку, и строительной организации, и государству. Во Франции существует на практике подобный вид финансирования жилищного строительства. К примеру, соотношение может быть таким: 10000-отдал, 30000 - забрал, да еще 3-4% ставку, а не - 12%, как это бывает в других случаях.

Оговорюсь что введение такой системы накопительного кредитования в Украине сталкивается с проблемой доверия к банкам. Даже если гарантии дает государство, то все равно это полного доверия не вызывает.

А теперь о кредитах на социальное жилье. В Украине это острая проблема. Есть три выхода из этой ситуации: аренда жилья, покупка и строительство. Для малообеспеченных семей государство должно строить жилье за счёт средств специального фонда. Они должны его не покупать, а лишь платить арендную квартплату, где учитываются комунальные расходы. Причем величина этой платы должна зависеть от уровня дохода семьи. Чем он меньше, тем человек и платит меньше, и, соответственно, чем больше доход, тем больше размер арендной платы.

Интересным и перспективным видом финансирования строительства жилья является долгосрочное льготное кредитование. В Северодонецке Луганской области оно уже существует. Применяется оно в отношении молодых семей. Постановление Кабмина Украины №1352 от 3 декабря 1997 г. определяет, кому, на каких условиях и в каком порядке должны предоставляться такие кредиты. Например возраст супругов, которым дают такой кредит, не должен превышать 28 лет. То же самое касается и неполных семей с детьми. Интересной деталью является то, что сумма возвращаемого долга может уменьшаться в зависимости от количества детей в семье.

В общем, мы надеемся, что успеем к марту 1998 года дать все необходимые рекомендации и помочь в решении основных проблем. Исключение составит программа строительства жилья для молодых семей. Ей будет уделено внимание вплоть до июня. Прекращение этих программ не означает, что мы уйдем насовсем. Мы будем наблюдать за практическим осуществлением наших рекомендаций и через некоторое время, если потребуется, возобновим наши консультации. Но сначала мы должны увидеть, где именно будет нужна наша следующая помощь".

В продолжении затронутой темы мы побеседовали с Василием Присяжнюком - заместителем председателя Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины. Именно это ведомство выступает официальным заказчиком и исполнителем проекта в Украине.

Какая наиболее острая проблема сейчас стоит перед строительной отраслью и куда больше всего направлены проекты Tacis?

Главный вопрос, который стоит перед строительными организациями Украины, органами местного самоуправления, - решение жилищной проблемы. Темпы строительства падают и уменьшились до 6 млн. кв.м. в 1996 году против объемов 1986 г., когда мы сдали около 22 млн. кв.м. жилья. Неутешительные цифры. Так что помощь Европейского Союза как раз кстати, а направляется она, в первую очередь, на внедрение новых принципов финансирования жилья, упрощение процедур подготовки проектов создание системы кредитования.

Что вы конкретно предпринимаете, чтобы опыт, предложенный Tacis, нашел скорейшее воплощение в Украине?

В целях адаптации идей Tacis в Украине организовывается ряд экспериментов. В Северодонецке самостоятельно подошли к решению проблемы жилищного строительства. Во Львове идет подготовка эксперемента. Местный исполком предложил реконструировать жилой квартал между улицами Варшавской и Подголосовской. На основании этого эксперимента планируется разработать единый для Украины документ упрощенной организации всего строительного процесса Если во Львове только готовится документация для введения правил застройки, то в Чернигове таковые уже действуют. Разработаны они при техническом содействии Агентства международного развития США.

В нашем комитете, работают над законопроектами ?О планировании и застройке территорий? (в нем будет регламентироваться порядок освоения городских территорий), ?О кредитовании жилищного строительства? и ?О государственной поддержке строительства жилья гражданами Украины? (в них должно быть предусмотрено создание системы финансирования, кредитования, в том числе ипотечного) Нами разработан проект нового СНИПа - строительные нормы и правила для жилых зданий, а в мае 1997 года утверждено типовое положение "О разработке и выдаче архитектурно-планировочных заданий, технических условий на проектирование объектов нового строительства, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и комплексное благоустройство территорий". Он нацелен на упрощение процедуры принятия разрешений на строительство. Работаем над проектом документации об упр&#