Где взять деньги на "Свой дом"

Жаров М. Где взять деньги на "Свой дом" // Коммерсантъ Деньги. Секрет фирмы. 2002. №23. C.52-53

КАК РЕАЛИЗОВАТЬ ПРОЕКТ ПО ВОЗВЕДЕНИЮ РЯДОМ С МКАД ЭЛИТНОГО ПОСЕЛКА НА 1500 ДОМОВ? ОТВЕТ НА ЭТОТ ВОПРОС ХОЧЕТ НАЙТИ СЕРГЕЙ МИШИН, КОТОРЫЙ В НАЧАЛЕ 90-Х ВМЕСТЕ С КОМАНДОЙ ЭНТУЗИАСТОВ ПОПЫТАЛСЯ ПЕРЕНЕСТИ НА РОССИЙСКУЮ ПОЧВУ АМЕРИКАНСКИЕ ПРИНЦИПЫ КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Ситуация

Компания, имеющая не совсем обычную для игроков строительного рынка организационно-правовую форму ? жилищно-строительная ассоциация (ЖСА), реализует проект по строительству поселка на 1500 домов в черте Москвы. И вот перед ЖСА встала проблема: как финансировать проект дальше?



ЖСА создана 12 лет назад. По сути, это кооператив: покупатели коттеджей становятся пайщиками. Их сейчас примерно 600. Уже построено и продано около 300 коттеджей, 1 кв. м площади обошелся владельцам в $600. Сметная стоимость проекта ? $300 млн; к началу 2002 года было освоено около $90 млн. В поселке имеется две школы и три детских сада.



Августовский кризис 1998 года заставил ЖСА распрощаться с иллюзиями о скором формировании в России среднего класса, а именно на этот социальный слой ориентировались создатели проекта. Не оказалось и потенциальных инвесторов, готовых вложить средства в столь крупный проект. Все это заставило ЖСА искать пути повышения инвестиционной привлекательности проекта и возможности реорганизации компании.

Западный опыт

Идеей строительства крупнейшего в стране коттеджного поселка основатели ЖСА загорелись, когда ознакомились с американским опытом. После второй мировой войны в США стали строить и продавать не отдельные коттеджи, а целые поселки. Под это была подведена идеологическая база: лишь при таком количестве коттеджей формируется устойчивый социум, ориентирующийся на ценности среднего класса.

Были и экономические резоны: при массовом строительстве затраты на возведение инженерных сооружений, прокладку дорог, охрану территории и т. д. составляют в пересчете на один дом сумму, которая по карману американцу среднего достатка. Кроме того, если в поселке сотни домов, то сюда устремляется бизнес и быстро формируется необходимая социальная инфраструктура.

Понятно, что такой масштабный проект не удалось бы реализовать без поддержки правительства США. Была разработана специальная федеральная программа коттеджного строительства ?Свой дом?, а также найдены средства для изменения строительных и организационно-правовых норм, для развития ипотечного кредитования.

В итоге к концу 1980-х годов уже 80% американцев жили в собственных домах.

Начиная в 1990 году аналогичный проект, основатели ЖСА понимали все его отличия от американского прототипа. Ориентация стройкомплекса Москвы на многоэтажное строительство, отсутствие специальных архитектурно-проектных норм для коттеджной застройки ? вот главные проблемы, с которыми столкнулась ЖСА. С другой стороны, желание состоятельных москвичей жить в отдельном благоустроенном доме, использование опыта существовавших в СССР элитных дачных кооперативов и социальная привлекательность проекта стали конкурентными преимуществами ЖСА.

Отношения с властями

На начальном этапе развития ЖСА тесно сотрудничала с федеральными и городскими властями. С 1990 года в Москве реализовалась программа малоэтажного и коттеджного строительства, которую курировал специально созданный департамент развития московского региона. В ее рамках осуществлялось около 50 проектов. Проект ЖСА был одним из самых сильных.

В 1991 году правительство России решило скопировать американскую программу, надеясь таким образом привлечь западные кредиты. У нас она тоже получила название ?Свой дом?. В ряде регионов программа принесла ощутимую пользу, но в Москве заметных результатов не было.

Технология строительства

ЖСА удалось убедить правительство столицы в разработке особых строительных норм для коттеджной застройки. Было введено понятие двухэтапного проектирования, ставшее основой коттеджного строительства.

На первом этапе производится проектирование территории, прокладываются коммуникации и т. д. Это позволяет сделать коттедж объектом продажи еще до начала его строительства. На втором этапе осуществляется проектирование домов с учетом индивидуальных потребностей будущих владельцев. До введения нормы двухэтапного проектирования государство требовало от застройщиков, чтобы они сначала возвели все предусмотренные проектом дома и лишь затем начинали их продавать.

В США стоимость инфраструктуры и стоимость самого дома соотносятся как 1:3, в среднем по России ? как 1,5:1. А вот ЖСА удалось достичь соотношения 2:3.

Клиенты

Параллельно с этим шла работа по привлечению в кооператив пайщиков ? будущих обладателей коттеджей. Первоначально это были сотрудники и чиновники РАН ? всего около тысячи человек. Однако скоро выяснилось, что деньги на строительство дома есть не более чем у 20 ? 30 человек. Тогда была сделана ставка на нарождающийся средний класс. ?В 1994 - 1995 годах ЖСА проводила активную рекламную кампанию, чтобы привлечь в кооператив новых пайщиков За счет профессиональной организации работы членами кооператива стали еще 250 ? 300 человек, обладающих достаточными средствами для строительства?,? говорит Сергей Мишин.

Строительство самих коттеджей началось в 1994 году. При этом использовалась система трехсторонних договоров между пайщиком, ЖСА и подрядчиком, осуществляющим строительство дома по индивидуальному заказу. По условиям договора пайщик платит деньги за строительство напрямую подрядчику ЖСА же собирает со всех пайщиков взносы на проектирование, строительство и обслуживание инфраструктуры поселка. Расходы пайщиков, таким образом, состоят из двух частей: общие (на инфраструктуру, в том числе социальную, на деятельность администрации и т. д ) и расходы на строительство коттеджа.

Хотя некоторые пайщики предпочли бы просто построить коттедж, не принимая долевого участия в дальнейшем развитии инфраструктуры, авторам проекта удалось убедить их в целесообразности такого решения. Одним из аргументов было то, что ?индивидуалам? все равно пришлось бы создавать структуру, занимающуюся вопросами ЖКХ. И неизвестно, какой вариант был бы дешевле. ЖСА по отношению к пайщикам выступает как управляющая компания, арендующая для кооператива землю и занимающаяся поддержкой и развитием проекта. Именно ЖСА, а не пайщики по отдельности урегулирует проблемные ситуации с городскими властями и коммунальными службами.

Конкуренция

На данный момент проектов с объемом строительства более 500 коттеджей в России нет. Конкурентами ЖСА являются индивидуальное коттеджное строительство, небольшие проекты на 20?100 домов и элитные многоэтажные новостройки.

У ЖСА неплохие отношения со столичным правительством, и крупные строительные компании видят в этом проекте стратегическую угрозу. Ведь если клиенты начнут покупать коттеджи, часть элитных квартир окажется невостребованной. Если не сейчас (пока большинство людей сначала обзаводится квартирой в городе, а потом уже загородным домом), то в перспективе, когда потенциальные клиенты начнут отдавать предпочтение коттеджам

В настоящее время активное строительство многоэтажных элитных комплексов угрожает проекту ЖСА. Как объяснить клиенту преимущества коттеджа (который еще надо построить), если в столице успешно строятся и раскупаются квартиры в ?Воробьевых горах? и ?Алых парусах? ? И на какой основе продолжать отношения с московскими властями, если ясно, что они и в будущем будут отдавать предпочтение многоэтажному строительству?

До 1999 года ЖСА направляла средства на рекламу, чтобы повысить привлекательность проекта Их источником были специальные взносы от пайщиков на развитие ЖСА. Теперь же речь о рекламной кампании не идет ? на это нет средств.

Что дальше

Как же повысить инвестиционную привлекательность проекта, каковы возможные варианты реорганизации ЖСА? Конечно, можно от- v казаться от самой идеи строительства 1500 коттеджей и ограничиться привлечением в проект всего 200 ? 300 пайщиков. Но усеченный вариант ЖСА не устраивает ? ее основатели по-прежнему горят желанием построить американский ?Свой дом? в России. Они считают, что амбициозность самой идеи ? поселок из 1500 домов ? являлась и является средством привлечения внимания инвесторов и пайщиков к проекту. В то же время они признают, что организационная форма ЖСА (кооператив) создает определенные проблемы и отпугивает часть потенциальных клиентов.

Можно провести акционирование кооператива с последующим привлечением инвестиций. Трудность в том, что решение об этом должен принимать коллектив равноправных пайщиков, у которых могут быть противоположные интересы.

Еще один вариант ? найти инвесторов и передать проект в доверительное управление вновь созданному акционерному обществу. Средства привлекать за счет продажи акций, или передать их в залог, получив таким образом кредит Но тут есть риск потерять контроль над проектом.

Наконец, выходом из ситуации могло бы стать привлечение инвестора на договорной основе ? муниципального, частного или зарубежного. Но инвесторов со значительными финансовыми ресурсами пока не видно. Кроме того, их ведь тоже придется убеждать, что коттеджный проект ? это выгодное предприятие.