Беспокойные соседи

Широкова И. Беспокойные соседи // Коммерсантъ . 2001 . 12 апреля 2001 (№ 65) . С. 23

Все больше домов в Москве строится в уже обжитых районах. Дома точечной застройки пользуются спросом, но в ходе строительства неизбежно возникают конфликты с жителями соседних домов. У каждого из участников конфликта есть свои аргументы. Строители осваивают участок, который принадлежит им. Жильцы соседних домов считают, что новостройка негативно скажется на цене их квартир.

Право требования

Любое строительство ? это вторжение в среду обитания граждан. Оно может привести к сокращению зеленых насаждений, затронуть детскую или спортивную площадку и т.д. Причем неудобства для населения появятся в любом случае. Если даже на месте стройки был заросший пустырь, но жители привыкли выгуливать там собак, они недовольны его исчезновением.

Анализу взаимоотношений застройщиков и жителей был посвящен ?круглый стол?, проведенный недавно юрисконсультами научно-технической службы ?Стройинформ? с участием представителей контрольно-аналитического отдела (КАО) префектуры Центрального административного округа. По словам заместителя начальника КАО Ирины Шрамко, конфликты между застройщиками и жителями близлежащих домов чаще всего связаны с нарушением имущественных прав граждан. В ряде случаев точечная застройка ухудшает качество жилья в соседних домах. Скажем, пейзаж за окном будет закрыт новой постройкой, увеличится загазованность придомовой территории? Все это в итоге приводит к снижению стоимости квартир.

Часто к обострению конфликта ведет изменение строителями утвержденного проекта дома. Это может быть и возведение дополнительного этажа, и строительство подземного гаража. Даже если интересы жителей при этом не ущемляются, они требуют от застройщиков разъяснений и внесения изменений в проект в установленном порядке.

Примеры разных подходов к решению проблемы взаимоотношений с жителями участники ?круглого стола? продемонстрировали на примере точечной застройки на Цветном бульваре. Жители одного из домов оказались зажатыми между двумя стройками. Застройщики повели себя по-разному. Строители первого дома почти год не вступали в переговоры с соседями. В результате стройку периодически приостанавливали, а застройщиков замучили проверки. Неудивительно, что застройщики второго дома еще до начала строительства попали в трудную ситуацию, атмосфера была уже накаленной. Однако они своевременно пошли на переговоры с жителями, принесли с собой макеты, привели конструкторов и проектировщиков да еще извинились перед жителями за вынужденные неудобства. В результате процесс урегулирования между жителями и этими застройщиками закончился за одну неделю.

Заметим, что конфликты могут привести к тому, что стройка замораживается, Так, например, произошло при строительстве жилого комплекса на Овчинниковской набережной, где в свое время интересы населения были просто проигнорированы. В результате стройка оказалась замороженной на несколько лет. Об убытках застройщиков можно только догадываться.

Цели и средства

По мнению участников ?круглого стола?, практически любой конфликт можно погасить. Вопрос лишь в том, как дорого это обойдется застройщику. Для улаживания конфликта застройщик должен создать вместе с жильцами и местным административным органом согласительную комиссию. Необходимо, чтобы представители населения были легитимными, то есть избранными на собрании жителей (это должно быть запротоколировано). В результате работы согласительной комиссии должны быть сформулированы требования жителей к строящемуся объекту, а также обозначены те меры, которые будет принимать застройщик. Это могут быть как изменения в проекте здания, так и выплата жителям компенсаций, размер которых зависит от наносимого ущерба.

Компенсацию ущерба нужно проводить организованно, официально и документально фиксировать. Не будет лишним и использование диктофонной записи для гарантии того, что требования некоторых жителей при проведении компенсационных мероприятий не изменятся. Как, например, это произошло при строительстве дома в Варсонофьевском переулке. Переговоры были проведены только с жителями одного подъезда, у которых оказался закрытым вид из окон. В результате переговоров весь подъезд был отселен. Однако затем жители другого подъезда тоже потребовали, чтобы их отселили, хотя их окна и не выходили на стройку. Застройщикам пришлось проводить индивидуальную работу с остальными жителями дома, определяя размер компенсации для каждого.

Весьма поучительная история произошла при точечной застройке на Трубниковской улице, где переговоры были проведены только с наиболее пострадавшими гражданами. Застройщики поработали с ними индивидуально, каждому выплатили компенсацию в размере $10-15 тыс. Получившие компенсацию жители, недолго думая, продали свои квартиры ничего не подозревающим о готовящейся застройке людям. У застройщиков, естественно, тут же возникли проблемы с новыми жильцами. Если бы они провели переговоры со всеми жителями дома и составили протокол, то подобного бы не произошло.

Судебная практика

Когда жителям не удается договориться с застройщиками, они начинают им угрожать и прибегать к силовым методам противодействия: устраивают пикеты, а также не пускают строителей на стройплощадку и закрывают проходы бетонными заграждениями. А это, по словам юрисконсульта компании ?Стройинформ? Владимира Симака, совершенно незаконно. Одно дело ? стоять в пикете с плакатами и мегафоном рядом с проходом на стройку, и совсем другое ? забаррикадировать этот проход. Поэтому конфликтующим сторонам лучше действовать законными путями и обратиться в суд. Если он признает правоту жителей и примет решение приостановить строительство, а работы там будут продолжаться, то и последующие действия населения, препятствующие этому, могут быть признаны законными. Однако, как заметил юрисконсульт НТС ?Стройинформ? Александр Фокин, ?механизма прекращения строительства нет. Действующие законы декларативны. Нет и методики для точного расчета потерь?