Капітальний ремонт як привід виселення з центру Києва

Коваленко Г. Капітальний ремонт як привід виселення з центру Києва // Янус Нерухомiсть. 2000. №5. C.9-10

Одним з напрямків державної житлової політики є ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення, реконструкція і модернізація житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають декілька наймачів. З метою перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю з дозволу держадміністрації чи виконавчого комітету місцевої ради за згодою квартиронаймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, та наймодавця може бути проведено переобладнання і перепланування житлового будинку і житлового приміщення. У разі відмови квартиронаймача, членів його сім'ї та наймодавця в згоді на переобладнання чи перепланування, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Стаття 101 Житлового кодексу України зазначає, що при проведенні капітального ремонту, коли ремонт не може бути проведений без відселення наймача, йому та членам його сім'ї надається інше житлове приміщення. При цьому договір найму на приміщення, що підлягає ремонту, не розривається. У разі відмови наймача від переселення в інше житлове приміщення, наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється в житлове приміщення, яке він раніше займав

У період проживання наймача в іншому житловому приміщенні він вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту. За згодою двох сторін ? наймача і членів його сім'ї та наймодавця ? замість надання приміщення для відселення може бути надано в постійне користування інше благоустроєне житлове приміщення. В дійсності ж, як правило, згодою першої сторони ніхто і ніколи не цікавиться.

Якщо проектом капітального ремонту житлового будинку передбачено переобладнання чи перепланування квартир, з цим проектом повинні бути ознайомлені наймачі та члени їх сімей. Проектна організація повинна враховувати їхні зауваження і пропозиції. Якщо вони не враховані у процесі розробки проектно-кошторисної документації на реконструкцію житлового будинку, їх повинні розглядати органи, які управляють житловим фондом, та держадміністрація чи виконавчий комітет місцевої ради, які затверджують проект капітального ремонту будинку (ст100 ЖК). Тобто у разі незгоди з запропонованим проектом, наймачі мають право оскаржити проект у виконавчому органі, якщо й там вони не отримають допомоги ? у районному суді.

Тільки таким чином повинні задовольнятися вимоги про те, що ремонти проводяться з метою підвищення благоустрою квартири, а звідси ? і в інтересах мешканців. Слід зазначити, що майже ніколи ці вимоги Житлового кодексу не виконуються. З проектами на переобладнання будинків мешканців, що підлягають відселенню, своєчасно не ознайомлюють, їхньою думкою, пропозиціями ніхто не цікавиться.

Відповідно до статті 102 ЖК, у тих випадках, коли житлове приміщення наймача та членів його сім'ї не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться залишки житлової площі, йому повинно бути надано інше благоустроєне житлове приміщення до початку капітального ремонту. Якщо це приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача та членів його сім'ї їм також може бути надане інше благоустроєне житлове приміщення до початку капітального ремонту. Якщо на місці існуючих житлових кімнат створюються підсобні приміщення чи житлова площа однієї квартири переходить в житлову площу іншої, мешканці підлягають відселенню на постійне місце проживання.

Спори, що виникають у зв'язку з переобладнанням та переплануванням будинків й відселенням мешканців, вирішуються в судовому порядку. Яким чином може це питання вирішити суд? Звичайно ж, він винесе єдине рішення, що, оскільки ваша площа не збереглася, ви підлягаєте відселенню. На жаль, чітких критеріїв, які б визначали ? чи зберігається житло після капітального ремонту, чи ні ? немає.

З прийняттям Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" з'явилися величезні проблеми з приватизацією квартир у центральних районах міста Києва. У деяких випадках місцеві органи влади та управління відмовляють громадянам у їх законному праві на приватизацію житла. При цьому вони користуються як законодавчою невизначеністю окремих питань, що стосуються приватизації квартир у будинках, які потребують ремонту, так і власними інтересами. Оскільки адміністративні органи фактично ігнорують звернення мешканців центральних районів столиці, останнім залишається єдине: довгі роки захищати свої права на приватизацію.

Відмова в приватизації мотивується головним чином тільки тим, що будинки потребують реконструкції. За отримання квартир у добротних будинках престижних районів комерційні структури готові платити великі гроші. Ці "ділові люди" пропонують взяти в оренду, відремонтувати будівлі дореволюційної забудови, провести їх реконструкцію з метою перепланування та влаштування квартир для посімейного розселення.

Часто здійснюється "варварське" руйнування будинків, зведених біля ста років тому. Для визначення стану конструкцій і елементів повинно бути проведене детальне обстеження висококваліфікованими фахівцями, що зацікавлені у збереженні історичного середовища міста.

В житлових будинках дореволюційної забудови всі міжповерхові перекриття, будівельні системи виконані з дубового або соснового лісу, покриття підлог ? з добротного дубового або набірного паркету надзвичайної краси, перегородки ? з подвійною дощатою обшивкою під штукатурку, ліпні падуги, карнизи й розетки на стелях, двостулкові дерев'яні двері мають великий запас міцності та ідеальну звукоізоляцію. Майже все це знищується або розкрадається, хоч і може використовуватися ще багато років.

Роками стоять кістяки житлових будівель зі знищеною "начинкою". Чи потрібно завчасно руйнувати будинки, залишаючи порожні коробки, тримати біля них бездіючі крани, а людей відселяти в маневрений фонд? Руйнуються десятки дореволюційних архітектурних виразних забудов, які мають історичне значення для Києва, з оригінальне оздобленими фасадами, зокрема, в стилі бароко і класицизму.

Чим може закінчитися така реконструкція? Добудовою, перебудовою або повним знесенням, що наносить велику і непоправну шкоду історичному середовищу столиці. Проектно-кошторисна документація найчастіше розробляється таким чином, що більша частина мешканців не має права повернутися у свої квартири після проведення так званої реконструкції. Зазначу, що обстеження проводиться поспіхом, малокваліфікованими людьми, інколи стан будинку визначається за аналогією з сусіднім, хоча знос і амортизація у них різні-Проектні організації, не замислюючись, проводять перепланування, спотворюючи і знищуючи структуру будівлі та її характерні риси. Про яке узгодження з мешканцями взагалі може йти мова? В той же час, як архітектори-проектувальники, так і будівельники, які проводять реконструкцію, зобов'язані відновлювати будівлю з використанням старих елементів та конструкцій, які ще можна використовувати, а не замінювати на нові. Ця робота виконується поспіхом, тому що вона є не престижною і малооплачуваною.

Окрім того, підрядні організації зацікавлені у великому обсязі робіт, застосуванні дорогих збірних елементів.

Структура будівель дореволюційної забудови дає можливість перепланувати багатокімнатні квартири на одно-, дво-, трикімнатні з використанням усіх існуючих конструкцій та елементів будинку. Це, звичайно ж, потребує часткового перекомпонування входів зі сходових майданчиків в ізольовані передпокої окремих квартир, влаштування у кожній квартирі декількох кухонь і санвузлів, частково за рахунок житлової площі. Всі ці роботи можна проводити без руйнування конструкцій та елементів будівель, з великим заощадженням коштів та матеріалів.

Натомість, перекриття, перегородки, сходові клітки та інші частини будинку виламуються, залишається голий зовнішній каркас з напівзруйнованими внутрішніми стінами. При цьому обов'язково видаляється горище, перекриття й дах. А це призводить до створення відкритих для дощу й снігу багатоповерхових колодязів. Внаслідок тривалого перебування без покрівлі, в будинках замокають і просідають фундаменти, з'являються тріщини у стінах. Міцність будинків значною мірою порушується. Встановлення віконних коробок у розбиті прорізи цегляних стін призводить до численних "мокрих" процесів, у конструкції заноситься додаткова волога, що сприяє утворенню домового грибка.

Тобто всі будівлі XX ст. потребують тільки виборчих ремонтів без відселення мешканців. У багатьох містах Європи, таких як Прага, Париж, Амстердам, Будапешт та інших такі будинки використовуються протягом 200-250 років. У них забезпечується постійний догляд за будинками, і цього досить, щоб їх можна було використовувати без капітальних ремонтів вдвічі-втричі довше, ніж у Києві.

Більша частина рішень про проведення комплексних капітальних ремонтів приймається безпідставно. Такі рішення має приймати спеціалізована висококваліфікована комісія, яка зацікавлена в збереженні будинків. Виконання капітального ремонту має покладатися теж тільки на спеціалізовану організацію. Передавати виконання цих робіт звичайним будівельним організаціям неприпустимо і шкідливо. На жаль, головним чином такі організації і виконують ремонтні роботи.

Зловживання, які відбуваються під видом майбутньої реконструкції, одна з найважливіших житлових проблем міста. Будинки включають до планів реконструкції, і під цим приводом громадянам відмовляють у приватизації. Як зазначалося, за браком коштів роботи з реконструкції відкладаються, а житло придбати у власність неможливо.

Чинне законодавство України стоїть на захисті прав людей, які проживають у зазначених будинках. Пунктом З статті 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" в редакції закону від 22.02.94 р. № 3981-12 передбачено, що приватизація квартир у будинках, включених до планів реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володільцем) будинку.

Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, після П проведення мають пріоритетне право на приватизацію квартир. В дійсності ж, ніякого пріоритетного права не існує, оскільки після включення будинку до плану реконструкції можливість повернутися назад залишається за обмеженою кількістю сімей, найчастіше однією-двома. А всім іншим пропонують виселятися на постійне місце проживання у віддалені райони міста, головним чином це Лозняки, Осокорки Харківського району , Вигурівщина-Троєщина.

В Києві частина великих комунальних квартир, розташованих у будинках центральної частини, розселена. У деяких замість 4-5 сімей залишилася проживати одна. Є й багатоповерхові житлові будинки, у яких мешкає одна, максимум 2-3 сім'ї, які протягом багатьох років відстоювали свої права в суді і стали власниками квартир.

Мимоволі виникає питання: а чому потрібно відселяти людей на інше постійне місце проживання. Адже якщо мешканці комунальної квартири побажають розселитися і отримати індивідуальні квартири та переїхати в них, навіть у віддалений район (живуть же й там люди) ? це їхнє право. Але більшість з них згодилася б з задоволенням перечекати проведення ремонту у квартирі маневреного фонду і повернутися назад.

Натомість їм пояснюють, що після ремонту їхня квартира не зберігається, що ніде не оговорено, що їх зобов'язані повертати назад.

От тому і оббивають громадяни пороги всіляких інстанцій органів державної влади, як виконавчої, так і законодавчої. А вже як нічого не допомагає, залишається єдина надія на суд. А відбувається це тому, що не всі вважають за потрібне виконувати норми і вимоги Конституції, Законів України, Житлового та Цивільного кодексу і підзаконних нормативних актів. Якщо ж дбати про долю і права кожної конкретної людини, а не піклуватися про людей "взагалі", досить і чинного на сьогоднішній день законодавства.

Але, незважаючи ні на закони, ні на роз'яснення, що надаються компетентними органами, документальні докази щодо прав мешканців на приватизацію житла, суди досить часто виносять вердикти, які цілком задовольняють виконавчу владу місцевого масштабу: "Виселити!". За цим стоять так звані інвестори, фірми-благодійниці під різними назвами, які зобов'язуються своїми силами здійснити реконструкцію. Умовою реконструкції е перехід певної кількості відремонтованих квартир у власність фірм.

Ось тому і відмовляють у приватизації судові органи, заплющуючи очі на владне беззаконня.

А вся справа в тому, що великою спокусою є дорогі ко