Под крышами Монмартра

Тушканова И. Под крышами Монмартра // Office. 2002. №6. C.71-73

Своим названием ?мансарда? чердачный этаж обязан французскому архитектору Мансара, который первым использовал пространство под кровлей в качестве жилья. Произошло это в 1630 году. В словаре Даля слово ?мансарда? толкуется как горенка, теремок, вышка. Сейчас в нормативных строительных документах мансарде дано такое определение: этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. Громоздко, но вполне понятно. Когда-то мансарда была обителью небогатых людей, чаще всего в ней селились студенты и люди Мельпомены.

Сейчас построить мансарду могут позволить себе только очень состоятельные или влиятельные люди. При этом остальные смотрят на ?избранников? с чувством неприкрытой зависти. Почему же ранее самая дешевая жилая площадь стала уделом избранных? Хотя теоретически мансарду можно строить везде, где позволяет техническое состояние здания, на практике нужно быть ?тяжеловесом? и ?марафонцем? в одном лице, чтобы ?пробить? разрешение на это строительство. Правда, есть еще один путь, но об этом позже. Человек, имеющий квартиру на верхнем этаже (или специально покупающий ее), имеет право расширить свою площадь за счет постройки над собой мансарды. Желающий построить себе ?оазис? под крышей, сначала должен узнать, есть ли возможность сделать мансарду в том доме, где он собирается ее строить. Он обращается в администрацию города и получает разрешение выступить в этой ситуации инвестором. Это только начало, путь тернист и долог. На основании этого разрешения нужно получить ?технические условия?. Для этого выполняется инженерное обследование, собираются все разрешительные документы, в том числе и согласие жильцов. Все это относится к исходно разрешительной документации и делается до проекта. Насколько просто пройти путь от начала до конца, можно судить по тем людям, которые после нескольких лет ?прошибания лбом стены? сдавались и решали, что купить себе огромную квартиру в центре города значительно проще и дешевле. Так что если вы узнаете, что кто-то построил себе мансарду, то можете себе представить, каким ?бойцом? он оказался. Заказывать проектирование до того, как появятся все нужные подписи, стоит только тогда, когда есть ?железная? уверенность, что деньги, затраченные на проектирование, не пропадут втуне. В своем большинстве проектировочные фирмы не берут на себя функции заказчика по оформлению разрешительной документации (существуют и исключения, конечно, делают это они не из альтруистических соображений). Если есть исходные документы, то проектные фирмы занимаются сопровождением дальнейшей документации, например согласованием проекта. Вообще, для строительства мансарды требуется то же количество бумаг и подписей, что и для нового здания.Все вышеописанное ? путь ?одиночки?, который строит мансарду для себя.

Есть иные возможности. Например, здание подлежит реконструкции. В Госадминистрации проводится конкурс и определяется инвестор ? наиболее выгодный для города вариант. В этом случае (если только здание не планируется под офисное) можно попробовать ?втиснуться? в список желающих получить в свое владение мансарду. Кроме того, есть фирмы, занимающиеся строительством мансард, которые сами оформляют все разрешительные документы, строят мансарды, а потом продают их желающим. Они находят здание (не обязательно старой дореволюционной или довоенной постройки, сойдет и ?сталинка? или даже более позднее строение), которое находится в плохом состоянии, и предлагают себя в качестве инвестора. Но и им приходится туго. Часто они встречают яростное сопротивление жильцов этих домов. Если все квартиры в доме приватизированы, то жильцы дома создают свою общественную организацию (типа кооператива), которая занимается его управлением. При этом жильцы получают право (хотя и не в собственность) на крышу, где каждый из них имеет какую-то мифическую часть. Эта часть (4-6 м2) никому из них не нужна, поскольку ни с пожарной, ни с технической точек зрения там нельзя организовать складские помещения. Но отдавать эти метры ?за так? никто не хочет. Поэтому, чтобы получить согласие жильцов, нужно ?откупиться?. Если в доме квартиры не приватизированы, то необходимо согласие жильцов, по крайней мере, верхних этажей. И вот тут наш пресловутый ?менталитет? проявляется во всей красе.

Часто крыши находятся в весьма плачевном состоянии и жильцов этих этажей ?поливает? и зимой и летом. Строительство мансарды позволяет решить эту актуальную для большинства украинских городов проблему.



Анатолий Щербина, генеральный директор 000 "Будстар":

? К сожалению, самая большая проблема не в техническом состоянии здания, а в том, как жители этих домов относятся к людям, приходящим строить мансарды ?к ним на голову?. Многие из них просто не понимают, что строительство мансарды на этих зданиях ? вынужденная мера (а отчасти и решение проблемы, существующей в Киеве) из-за нехватки средств у государства на ремонт кровли. Поэтому в городской администрации и приняли решение о строительстве мансард. Было много распоряжений по этому поводу, очень многим этими распоряжениями дано право произвести инвестиции и построить мансарды, тем самым решая все технические вопросы, касающиеся жизнеобеспечения дома (инженерные сети, ремонт фасадов, лестничных клеток, благоустройство дворов). Кроме того, есть и лифты, которые служат уже 20-25 лет при сроке их эксплуатации 15 лет. Соответственно мы, надстраивая верхний этаж, добавляем еще одну стоянку лифта и фактически меняем их на новые. Хотя это звучит как реконструкция, но от старого лифта остается лишь шахта.

Вообще, современная идея мансард зародилась первоначально лет десять назад в Москве. Три года спустя этим заинтересовался и Киев. И в первую очередь инвесторам под строительство мансард отдали те дома, которые требовали срочного ремонта крыш.

Мнения специалистов, где легче добиться разрешения на строительство мансарды, различны. Одни считают, что в домах, являющихся исторической ?реликвией?, это сделать проще. Если посмотреть старые фотографии, то все 4-5-этажные дома имели мощную, достаточно поднятую кровлю. Потом деревянные конструкции кровли пришли в негодность, а замена их на пониженные крыши упрощенной конструкции обошлась государству значительно дешевле. Если же мансарды или вот такой крутой крыши ранее не было, то можно попробовать доказать, что низкая ?посадка? здания портит его внешний вид, особенно, если рядом соседствуют более высокие дома. Другие специалисты говорят ? нет, не стоит связываться с историческими памятниками, это гиблое дело. Нужно строить мансарды на зданиях 50-60 годов, там крыши уже прохудились и ?город? отдаст их быстрее. То есть у каждого специалиста уже освоены свои пути получения согласительных документов.



Яков Дегтярь, руководитель творческой архитектурно-проектной мастерской "Реставратор":

? Нет такого нормативного документа, который бы запрещал где-нибудь строить мансарды. Другое дело ? есть ли в этом необходимость с точки зрения архитектуры, эстетики или истории? Я имею в виду центральную часть города. Не над каждым старым, историческим зданием можно соорудить мансарду. Если есть подтверждение того, что в доме изначально была мансарда, то, вне всяких сомнений, там ее можно построить. А если не было ? то тут нужно быть ?семи пядей во лбу?, для того чтобы добиться разрешения. В новых районах мансарды строить как-то даже смешно. Любой новый дом можно сделать просто на один этаж выше. Но если вопрос верхнего этажа решается в виде пентхауза, это другое дело.



Олег Збаратский, руководитель проектной мастерской ЗАО ?Украинская строительная компания?:

? Квартал, ограниченный улицами Институтской, Грушевского, Крепостным переулком, скоро получит новое завершение. Это реконструкция с надстройкой по ул. Грушевского и надстройкой аттикового и мансардного этажей по ул. Институтской.

Проектированием и строительством данного проекта занимается наша компания.

Хочется отметить, что сочетание проектирования и строительства позволяет нам более ответственно подходить ко всем этапам создания надстройки. Опыт, полученный в процессе строительства мансард, позволяет проектному отделу работать более эффективно, с другой стороны, строители всегда имеют возможность напрямую общаться с архитектором.

Зачастую приходится строить без отселения жильцов. Проводить такие работы так, чтобы ни коим образом их не беспокоить, ? в этом и проявляется профессионализм. После реконструкции старые жильцы получат отремонтированные подъезды, лестничные клетки, пристройки лифтов, обновленное здание, благоустроенную территорию. Продажная стоимость их жилья существенно повысится. А новые жильцы получат качественные, современные, элитные квартиры.

Если надстроить мансарду на плоской крыше возможно, то технический этаж в ?многоэтажках? достаточно сложно переоборудовать в нее, потому что (не зря он называется техническим) там находится ?разводка? ? необходимая инженерия по дому. Вероятно, часть его можно освободить, но специалисты, с которыми я разговаривала, не встречались с такими решениями. К тому же они не уверены, что получить разрешение на переделку технического этажа в мансарду практически возможно.

?Офисные? мансарды (те, в которых расположены офисы) встречаются значительно реже жилых. В основном они делаются в офисных зданиях (примером могут служить здания на пл. Толстого, на ул. Мечникова и пр.). Есть случаи, когда люди покупали площадь под жилье и неофициально устраивали там свой офис. Вообще, под офис помещение можно взять только в аренду. И представьте: вы взяли помещение в аренду, построили мансарду, затратили огромное количество средств, а потом владелец говорит, что он не продлевает с вами контракт. Поэтому в договоре об аренде оговаривают, что в случае его расторжения владелец обязан выплатить арендатору деньги, затраченные на строительство.

При строительстве мансарды могут возникнуть технические проблемы. Например, если само здание (фундамент и стены) ?не позволяет? строить мансарду ? оно не выдержит дополнительной нагрузки. Но и в этом случае строительство возможно ? можно укрепить фундамент и стены. Эти рекомендации должен дать проектировщик. Примером может служить здание на ул. Бассейной, д. 17 ? там центральные перегородки не были рассчитаны на надстройку, поэтому был ?усилен? фундамент. Но во многих домах его можно и не укреплять ? здания рассчитаны с запасом на большие перегрузки.

Иногда строят аттиковый этаж (неполный этаж по высоте, как правило, идет после венчающего карниза), а над ним ? мансарду. В XIX веке аттиковые этажи строили для того, чтобы украсить здание. Важным элементом и украшением мансарды являются ее окна. Мансардные окна различны по виду. Как правило, это окна в плоскости кровли, часто они применяются и при очень высокой кровле, когда мансарда делается в двух уровнях. Есть традиционные мансардные окна, ?решающиеся? в плоскости стены (как это было и сто лет назад: из плоскости стены поднимается крыша ? такой своеобразный домик). Есть варианты мансард со стеклянными крышами. Возможно и частичное остекление крыши ? застекленный ?конек?.

Отопление в мансарде обычно решается автономно ? котлами различных модификаций. От бойлера ?тянут? отопление крайне редко. Часто в мансардах делают камины, поскольку ?выход? на крышу сделать просто. Вода подтягивается из системы дома, электрический кабель чаще всего делается индивидуальным, потому что нагрузки в мансарде выше, чем в любой квартире ниже этажом (особенно, если котел электрический, к тому же, как правило, оборудование в такой квартире значительно превышает существующие и поныне нормы и возможности, что и несколько десятков лет назад).

Возникают сложности и с ванными комнатами. Они должны располагаться либо над санузлами, либо над коридорами. Во времена Союза санузлы делались очень небольшими. Мансарда же ? элитное жилье, и ванная комната строится гораздо больших размеров, чем санузлы, расположенные ниже. Эта проблема может решиться двухуровневой планировкой: аттик и мансарда либо двухэтажная мансарда. Внизу делается небольшой гостевой санузел, а на втором уровне уже строится ванная любых размеров. К тому же строительство мансард в двух уровнях выгодно: вдвое увеличивается площадь, при этом затраты повышаются всего на 30%.

Только строительные работы без отделки могут обойтись заказчику от $200 до $1000 за 1 м2. Все зависит от материалов, состояния здания и технологий, которые там будут применяться. Например, можно сделать облегченные стены, но нужен какой-то дополнит