Новые подходы к оценке объектов незавершенного строительства в связи со вступлением в силу Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершеного строительства"

Кравцова Н. Новые подходы к оценке объектов незавершенного строительства в связи со вступлением в силу Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершеного строительства" // Бизнес: Бухгалтерия . 2001 . 26 марта 2001 (№ 13) . С. 99-101

Объекты незавершенного строительства (ОНС) ? это особые объекты приватизации, которые в отличие от других объектов требуют от покупателя начального вложения инвестиционного капитала для обеспечения в будущем получения доходов от его использования. Поэтому главная задача приватизации ОНС ? не максимальное получение денежных средств от их продажи, а изменение формы собственности на такие объекты, передача их новому эффективному негосударственному собственнику, который в состоянии не только обеспечить окончание строительства, но и эффективно использовать указанные объекты в своем бизнесе.

В целях выполнения основной задачи, поставленной перед приватизацией ОНС Государственной программой приватизации на 2000 ? 2002 годы, а затем Законом Украины ?Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства?, был введен ряд концептуально новых подходов к порядку оценки и продажи ОНС.

Одним из главных показателей, который имеет наиболее весомое влияние на эффективность приватизации всех объектов, а ОНС в частности, является механизм их ценообразования, определяемый Методикой оценки стоимости имущества при приватизации, утвержденной постановлением КМУ от 12.10.2000 г. № 1554 (далее ? Методика). В соответствии с этим документом способ оценки ОНС зависит от способа его приватизации. Законодательством Украины определены следующие способы приватизации ОНС:

? передача в открытое акционерное общество (ОАО), созданное органом приватизации или соответствующим органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, в составе целостного имущественного комплекса;

? продажа на аукционе, по конкурсу;

? продажа путем выкупа в случаях поступления заявления на приватизацию от одного покупателя;

? передача в хозяйственное общество, учредителями (участниками) которого являются негосударственные субъекты хозяйствования, как взнос государства в его уставный капитал с последующей приватизацией государственных акций (долей, паев) после завершения строительства объекта;

? продажа под разборку.

В соответствии с требованиями законодательства и Методикой процессу оценки ОНС во всех перечисленных случаях предшествует проведение инвентаризации.

В случае передачи ОНС в ОАО, создаваемое в процессе приватизации (корпоратизации), в составе целостного имущественного комплекса инвентаризация осуществляется в два этапа: предварительная инвентаризация необоротных активов и полная инвентаризация имущества государственного или арендного предприятия, передаваемого в ОАО. Результатом инвентаризации необоротных активов является составленный и утвержденный органом приватизации (органом, уполномоченным управлять государственным имуществом) перечень необоротных активов предприятия для определения их справедливой (рыночной) стоимости экспертным путем. Такую работу осуществляет эксперт ? субъект предпринимательской деятельности, который действует на основании договора, заключенного с Фондом государственного имущества, который предоставляет полномочия на проведение экспертной оценки имущества, и договора на проведение работ по экспертной оценке имущества конкретного предприятия, заключенного с органом приватизации. При полной инвентаризация уточняются данные предварительной инвентаризации необоротных активов и осуществляется инвентаризация прочего имущества.

В связи с тем, что Государственной программой приватизации на 2000 ? 2002 годы, положениями (стандартами) бухгалтерского учета, которые разрабатываются Минфином во исполнение требований Закона Украины ?О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине?, установлено, что передачу активов в уставный капитал хозяйственного общества необходимо осуществлять исключительно по их справедливой (рыночной) стоимости. Методикой предусмотрен экспертный подход к определению стоимости ОНС для передачи его в уставный капитал ОАО. В данном случае экспертом определяется стоимость воспроизведения, уменьшенная на сумму физического износа, который в свою очередь определяется экспертом путем обследования объекта или с использованием материалов обследования технического состояния, проведенного специалистами, в полномочия которых входит осуществление таких работ. Стоимость воссоздания объекта определяется как стоимость фактических расходов, понесенных предприятием в связи со строительством, увеличенная на сумму индексации, которая проводилась предприятиями по коэффициентам, установленным Госкомстатом, при составлении баланса по состоянию на 01.01.97 г. Приведение балансовой стоимости расходов к нынешней стоимости на дату оценки осуществляется при помощи совокупного коэффициента, учитывающего превышение годовых индексов инфляции 10-процентного уровня за период с 1997 года до года, в котором осуществляется оценка.

Например, предприятие понесло расходы на выполнение определенных строительно-монтажных работ в размере 430 грн. в первом квартале 1994 года. Балансовая стоимость ОНС, определенная по результатам индексации, проведенной предприятием в 1997 году, будет составлять 7740 грн. С целью приватизации оценка осуществляется по состоянию на 31.01.2001 г. Тогда совокупный коэффициент инфляции равен:

(110,1 - 10) : 100 х (120 - 10) : 100 * (119,2 - 10) : : 100 х (125,8 - 10) : 100 = 1,392, где:

110,1, 120, 119,2, 125,8 ? годовые коэффициенты инфляции соответственно за 1997, 1998, 1999, 2000 годы.

Таким образом, стоимость воссоздания ОНС на дату оценки будет равна:

7740 грн. х 1,392 = 10774,08 грн.

Как уже отмечалось, если экспертом будет определен физический износ объекта, то стоимостью, по которой ОНС будет внесен в уставный капитал ОАО, будет определена стоимость воссоздания, уменьшенная на сумму физического износа.

В соответствии с законодательством объектом приватизации может быть отдельный ОНС, приватизация которого осуществляется в порядке, определенном Законом Украины ?Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства?, Методикой и Положением о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденным приказом ФГИУ от 11.09.2000 г. № 1894, с изменениями и дополнениями.

Как уже отмечалось, согласно требованиям законодательства процессу оценки предшествует проведение инвентаризации имущества объекта, которая в данном случае проводится в один этап инвентаризационной комиссией, созданной органом приватизации из представителей предприятия-застройщика, заказчика, генерального подрядчика. По результатам инвентаризации составляются акт обследования строительной площадки и технического состояния ОНС, инвентаризационные описи приобретенных для ОНС оборудования, требующего или (и) не требующего монтажа, материалов, изделий, конструкций, других материальных ценностей, завезенных на строительную площадку, образцовые формы которых указаны в приложениях 12?14 к Методике.

В случае приватизации ОНС как отдельного объекта приватизации он может реализоваться на конкурентных условиях (аукцион, конкурс) или путем выкупа. При этом начальная цена объекта на аукционе (конкурсе) или цена продажи для выкупа определяется по фактическим расходам, понесенным предприятием-застройщиком, без учета суммы индексации, проводившейся предприятиями по коэффициентам, установленным Госкомстатом, при составлении баланса по состоянию на 01.01.97 г. Застройщик ? юридическое лицо, которое осваивает капитальные инвестиции, выделенные на строительство, осуществляемое подрядным или хозяйственным способом.

При передаче ОНС в уставный капитал хозяйственного общества, участниками которого являются негосударственные субъекты хозяйствования, его стоимость, а следовательно, и взнос государства также определяются на уровне фактических расходов, осуществленных застройщиком в разное время, без учета суммы указанной индексации.

Учитывая, что согласно законодательству распределение денежных средств от приватизации ОНС зависит от того, за счет чьих денежных средств осуществлялось финансирование строительства. В случае финансирования за счет собственных средств государственного предприятия обязательно привлекается аудитор для подтверждения достоверности наличия и объемов такого финансирования.

Опыт приватизации показывает, что не редко встречаются случаи, когда информация относительно показателей проектно-сметной, технической, исполнительной документации отсутствует как у предприятия-застройщика, так и у заказчика. Заказчик ? юридическое лицо, которое выдает заказы, заключает контракт, контролирует ход строительства (стоимость, сроки, качество выполненных работ), принимает законченные работы и осуществляет их финансирование. В таких случаях начальная цена ОНС на аукционе (конкурсе) или цена продажи объекта при выкупе определяется экспертным путем экспертом на договорных основах. Учитывая, что законодательством предусмотрено определение цены на уровне фактических расходов застройщика на строительство, в таких случаях целесообразно при экспертной оценке применять метод оценки конструктивных элементов, который основывается на определении суммы всех элементов расходов и прибыли подрядчика на создание каждого конструктивного элемента объекта строительства, или осуществлять оценку на базе количественного анализа элементов расходов, которая предусматривает составление сметы расходов на выполненные строительно-монтажные работы с учетом прибыли подрядной организации. Полный перечень расходов, включаемых в себестоимость строительно-монтажных работ, определен Типовым положением по планированию, учету и калькулированию себестоимости строительно-монтажных работ, утвержденным постановлением КМУ от 09.02.96 г. № 186.

Принятие решения о приватизации ОНС путем продажи под разборку возможно как после неудачных попыток приватизации объекта ранее рассмотренными способами, так и без предварительных предложений органа приватизации для продажи другими способами.

Цена продажи в таком случае согласно законодательству может определяться или по фактическим расходам на строительство предприятия-застройщика, или экспертным путем в соответствии с принятым решением органом приватизации. Если цена определяется экспертным путем, стоимость ОНС должна быть уменьшена на размер расходов, связанных с работами по разборке.

Во всех случаях оценки ОНС стоимость земельного участка под объектом не учитывается, потому что в соответствии с законодательством она определяется экспертным путем специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах отдельно.

Оборудование, которое было приобретено для функционирования ОНС и требует монтажа, строительные материалы, конструкции, детали, устройства и другие материальные ценности, приобретенные для выполнения строительно-монтажных работ, изготовления строительных конструкций и деталей, в случае их приватизации в составе ОНС или как самостоятельные объекты оцениваются экспертным путем с применением методических подходов оценки, которые применяются в международной оценочной практике. По результатам оценки должна быть определена их справедливая (рыночная) стоимость.

Оценка ОНС оформляется актом, образцовая форма которого приведена в приложении 9 к Методике. В случае, если стоимость ОНС будет включать, кроме стоимости строительно-монтажных работ, стоимость неустановленного оборудования, материалов, изделий, других материальных ценностей, определенную экспертным путем, составляется сводный акт оценки ОНС, в котором фактические расходы на строительно-монтажные работы в соответствии с бухгалтерскими данными отражаются в пункте 1 акта, а результаты экспертной оценки оборудования к монтажу, строительных материалов, изделий, конструкций ? в пункте 2 акта. В случае учета сумм кредиторской (дебиторской) задолженности при определении начальной цены или цены продажи ОНС соответствующие показатели включаются в акт оценки. В случае финансирования строительства за счет займов банка в кредиторскую задолженность включается сумма долга как долгосрочная задолженность и проценты, начисленные согласно договору и не погашенные за период пользования займом, отражаемая как текущая задолженность. Определенная таким образом стоимость может быть рекомендована конкурсной комиссии при фиксированном условии обязательного погашения кредиторской задолженности победителем конкурса ? покупат