Выселки для неплательщиков

Закорко Ж. Выселки для неплательщиков // Коммерсантъ Деньги. 2001. №49. C.49-51

Позиция властей по отношению к квартиросъемщикам и собственникам жилья становится все более жесткой. 17 сентября 2001 года российское правительство приняло федеральную целевую программу ?Жилище?. Согласно этой программе, до конца 2003 года содержание жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры будет финансироваться бездотационно. Это означает, что квартиросъемщики и собственники жилья будут содержать коммунальное хозяйство за свой счет. Платить заставят всех, кроме немногочисленных льготников.

Как записано в российской Конституции, каждый имеет право на жилище. Однако это не означает, что у государства нет возможности выселить гражданина, который не выполняет свои обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг. Право на жилище лишь означает, что никто не может быть произвольно выселен из занимаемого им жилого помещения. Произвольно ? нельзя, а вот через суд ? пожалуйста. В России уже идет борьба за коммунальные платежи с помощью механизма выселения неплательщиков, хотя, конечно, мы не достигли здесь такой стадии, как государства Прибалтики, где этот механизм работает четко и быстро.

Основными нормативными актами, регламентирующими вопрос о коммунальных платежах, являются Гражданский и Жилищный кодексы (ГК и ЖК), а также закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4118-1 ?Об основах федеральной жилищной политики?. Статья 678 ГК обязывает нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, коммунальные платежи. Статья 90 ЖК устанавливает правило, согласно которому выселение из занимаемого по договору социального найма жилого помещения допускается лишь на основаниях, установленных законом, и в судебном порядке. Основания для выселения предусмотрены статьей 15 закона № 4218-1, согласно которой, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Такое же правило содержится в пункте 2 статьи 687 ГК, она же позволяет предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений. Если в течение этого времени наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Среди юристов существуют противоположные мнения о возможности применения пункта 2 статьи 687 ГК к договору социального найма. Верховный суд считает, что пункт 2 статьи 687 ГК РФ можно применять к отношениям социального найма с учетом положений статьи 15 закона № 4218-1. Что, думаю, справедливо, поскольку это правило облегчает положение той категории неплательщиков, у которой есть уважительные причины невнесения платежей.

Итак, если квартплата не вносилась шесть или более месяцев, государство или муниципальные органы власти, которые являются собственниками квартир, переданных гражданам по договору социального найма, могут подать в суд иск о выселении. Союз выселенцев Санкт-Петербурга, основанный в апреле 1998 года, рекомендует взять в сберкассе квитанции на доплату и хотя бы частично, насколько позволяют средства, погасить задолженность по каждому ранее неоплаченному месяцу. Таким образом, уже нельзя будет сказать, что оплата не производилась в течение шести месяцев.

Но все же без судебного разбирательства обойтись не удастся. Суд предоставляет неплательщикам возможность высказаться, объяснить причины сложившейся ситуации. За последние годы по данной категории дел сложилась определенная судебная практика (см. справку), и коллегия по гражданским делам Верховного суда 21 июля 2000 года выпустила соответствующий обзор. Верховный суд призвал нижестоящие суды общей юрисдикции учитывать в таких делах следующие обстоятельства.

Во-первых, поскольку статья 15 закона № 4218-1 обуславливает возможность расторжения договора социального найма предоставлением другого жилого помещения, то в исковом заявлении такое помещение должно быть указано. Это жилое помещение предоставляется по нормам общежития и должно удовлетворять санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к общежитиям. Верховный суд рекомендовал отказывать в иске в случае, если во время судебного заседания выяснится, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить этот недостаток, либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям статьи 15 закона № 4218-1, то есть не удовлетворяет санитарным и техническим требованиям.

Во-вторых, суды должны внимательно относиться к исследованию причин образования задолженности по оплате жилой площади, поскольку такие причины имеют юридическое значение для вынесения решения в соответствии с пунктом 2 статьи 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные платежи суды признавали длительные задержки заработной платы или пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью или наличием в составе семьи инвалидов, детей. Очевидно, что этот список нельзя считать исчерпывающим. Уважительность приводимой жильцами причины будет определять суд. Так, например, некоторые жильцы заявляли даже встречные иски о перерасчете платежей в связи с наличием льгот, установленных законом ?О ветеранах?, который стал одним из ярких примеров неисполнения государством им же установленных правил.







Верховный суд допускает, что в случае признания причин неуплаты коммунальных платежей уважительными возможен отказ в удовлетворении иска о расторжении договора найма с одновременным удовлетворением требования о погашении задолженности. При этом суд с учетом всех обстоятельств дела может на основании пункта 2 статьи 687 ГК РФ предоставить ответчику срок для погашения задолженности. Вынося решение о расторжении договора социального найма с выселением жильца, суд может отсрочить исполнение решения (на срок не более года), чтобы дать возможность нанимателю подыскать другое жилье.

Иная ситуация складывается в случае, если жилье находится в собственности гражданина. Лишить человека такой квартиры государству будет сложнее. В соответствии со статьей 35 Конституции, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Сначала коммунальные службы должны подать иск о взыскании коммунальных платежей. Допустим, суд вынесет решение в пользу ДЭЗа и выдаст исполнительный лист на взыскание долга. Взысканием по исполнительному листу будет заниматься судебный пристав-исполнитель. Обращать взыскание на саму квартиру будут в последнюю очередь, когда уже исчерпаны все другие возможности, такие как обращение взыскания на наличные и безналичные денежные средства должника, иные ценности, предметы обстановки и движимое имущество. Квартира будет продана с открытых торгов, причем в этих торгах могут участвовать сам должник или его родственники. При этом оставить человека вовсе без жилья по закону будет невозможно. Чтобы освободить помещение, новому собственнику необходимо будет подать еще один иск ? о выселении должника ? либо заключить с ним договор найма жилого помещения, но уже на условиях коммерческого, а не муниципального найма. Значит, у нового собственника квартиры возникнет необходимость купить для должника иное жилое помещение, удовлетворяющее техническим и санитарным нормам общежития.

Надо сказать, что судебные процедуры тянутся годами, и ввязываться в них коммунальным службам нет никакого смысла. Но угроза выселения наверняка отрезвит нерадивых потребителей коммунальных услуг.



Специалисты в области права могут поделиться своими знаниями с читателями ?Денег?, связавшись с редакцией по e-mail lawyer@kommersant.ru

РЕГИОНАЛЬНАЯ ЖИЗНЬ

Выселение ПО Суду

В Брянске районный суд принял более 10 решений о выселении семей за неуплату. Магаданский городской суд выселил семью из пяти человек из трехкомнатной квартиры в центре города по иску местного РЭУ-4, которому она задолжала 20 тыс. рублей; теперь ей будет предоставлена комната в коммунальной квартире. За непродолжительный срок этот же суд удовлетворил еще 18 аналогичных исков В одном из городов Ульяновской области после жесткого указания мэра муниципальное предприятие ЖКХ подало иски о выселении двух жителей города, которые не платили за жилье свыше полутора лет. Служба муниципального заказа ЖКХ Саранска сообщила, что на 1 сентября долг квартиросъемщиков муниципального жилищного фонда составил около 52 млн рублей, в суд было направлено 12 исковых заявлений о переселении злостных неплательщиков из благоустроенных квартир в комнаты общежитии. В Череповце директор муниципального предприятия сообщил, что в городе 1050 семей годами не платят за жилищно-коммунальные услуги, и среди мер воздействия назвал принудительное выселение из квартир. В Удмуртии суды утверждают мировые соглашения между коммунальными службами, подавшими иск о выселении, и жильцами, по условиям которых задолженность погашается в оговоренные сроки. В то же время если ответчики, надлежащим образом уведомленные о судебном разбирательстве, не являлись на заседание без объяснения причин неявки, длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали наем и коммунальные услуги, то вопрос о причинах образования задолженности может не ставиться, а иски о выселении удовлетворяются без исследования обстоятельств. Верховный суд считает такую практику правильной, поскольку обязанность доказывать уважительность причин неуплаты лежит на ответчике.