Стан і перспективи іпотечного кредитування

М`якішевська О. Стан і перспективи іпотечного кредитування // Фінанси України. 2003 . №11. C. 112-118

Розглядається стан іпотечного ринку в Україні, його нормативна база, заходи щодо поліпшення цього виду кредитування, історичне виникнення й розвиток іпотеки у країнах із розвиненою ринковою економікою, зокрема у США та Німеччині.

The author looks into the state of hypothecary (mortgage) market in Ukraine, its normative basis, measures for improving this form of crediting, historical emergence and development of mortgage system in the countries with advanced market economies, notably in the USA and Germany.



У світовій практиці надання позик під нерухомість завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиків. Але ризик змушує кредитора вимагати від позичальника того чи іншого забезпечення кредиту. Так, наприклад, ризик неповернення кредиту в США становить приблизно 3%. В Україні такої статистики немає, бо немає повноцінного ринку власне іпотечного кредитування. Проте цей відсоток у наших умовах може бути набагато більший із багатьох причин. По-перше, потенційні позичальники не поспішають легалізувати свої фактичні прибутки, тому їхня кредитоспроможність визначається за непрямими показниками, по-друге, загальна економічна нестабільність може призвести до втрати позичальником джерела своїх доходів і, відповідно, можливості вчасно вносити платежі; по-третє, за чергового дефолту вартість нерухомості у доларовому еквіваленті може значно знизитися, і тоді при продажу майна (квартири), у разі втрати кредитоспроможності позичальником, одержаної суми не вистачить, щоб покрити кредит і дати змогу позичальнику отримати дешевше житло.

Забезпечення кредиту у вигляді переважних прав банку на певне майно є у цьому випадку додатковою гарантією повного і своєчасного повернення кредиту при банкрутстві чи небажанні позичальника сплатити борг. Забезпеченням кредиту можуть бути гарантійні зобов'язання третьої особи, у тому числі страхової компанії. Однак частіше для забезпечення кредиту використовується застава. Головна її перевага в тому, що у разі невиконання зобов'язань за кредитним договором банк має переважне право перед іншими кредиторами отримати забезпечення за рахунок заставленого майна. Крім того, застава містить у собі право вимоги. Це свідчить про те, що, які б операції не були проведені із заставним майном, воно залишається предметом застави навіть до зупинки основного зобов'язання (незалежно від того, в чиїй власності воно перебуває).

Найпривабливішим для банку у процесі кредитування є такий різновид забезпечення, як іпотека (застава нерухомого майна).

Термін "іпотека" уперше був ужитий у Греції в VI столітті до н. е. афінським реформатором Солоном. У 594 році до н. е. ним були впроваджені такі відомі реформи, як скасування поземельного боргу, запровадження заповітів. В Афінах заставою для зобов'язань слугувала власність боржника, якому у разі неспроможності сплатити борг загрожувало рабство. Натомість Солон запропонував досить раціональний спосіб заміни власної відповідальності майновою. Іпотека була пов'язана із забезпеченням відповідальності позичальника перед кредитором окремим земельним володінням.

Згідно із Законом України "Про іпотеку" від 05.06.2003 р. іпотека ? вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, за яким іпотекотримач має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим законом.

Закон дозволяє потенційним позичальникам зацікавити банки у видачі кредиту, визначивши досить широкий перелік предметів іпотеки. До них належать:

? земельна ділянка, у тому числі виділена в натурі, що належить на правах спільної приватної власності;

? житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку;

? дачний або садовий будинок, гараж чи будь-яка інша будівля господарського призначення;

? підприємство або його структурний підрозділ.

Правовий режим також поширюється на повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної та комунальної власності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом, національні культурні й історичні цінності, що перебувають у державній власності й занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Визначають такі форми іпотеки:

? звичайна іпотека ? передавання в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна;

? об'єднана іпотека ? одночасне передавання в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна;

? спільна іпотека ? передавання в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать на правах власності різним особам;

? майнова порука ? передавання в іпотеку нерухомого майна, яке належить на правах власності третій особі (майновому поручителеві);

? умовна іпотека ? коли іпотечний договір набирає чинності з початку й до кінця виконання передбаченої ним умови.

Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передане в наступну іпотеку, якщо іншого не передбачено законом або іпотечним договором.

Іпотечний договір укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному засвідченню. За посвідчення іпотечного договору стягується державне мито у розмірі 0,1% вартості предмета іпотеки, згідно з п. З ст. З Декрету КМУ " Про державне мито" від 21.01.93 р. № 7?93.

Нотаріус, якщо це передбачено іпотечним договором, одночасно накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.

Співвласник предмета іпотеки може передати в іпотеку частину нерухомості, яка належить йому, без згоди інших співвласників за умови виділення її у натурі й реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт. За згодою сторін іпотечного договору страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки, що, безумовно, вигідно для іпотекодавця.

Іпотека підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб, затвердженою наказом Державного Комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 р. №121 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 26.06.98 р. за №399/2839.

Іпотека припиняється у разі:

? припинення основного зобов'язання;

? реалізації предмета іпотеки відповідно до цього закону;

? переходу до іпотекотримача права власності на предмет іпотеки;

? визнання недійсним на підставі рішення суду основного зобов'язання або іпотечного договору;

? знищення чи втрати переданої в іпотеку будівлі чи споруди, якщо іпотекодавець не відновив її. Але якщо предметом іпотеки є земельна ділянка і розташована на ній будівля чи споруда, у разі знищення цієї будівлі чи споруди іпотека земельної ділянки не припиняється;

? внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто у разі, якщо в момент настання терміну виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконане, якщо іншого не передбачено законом чи договором.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації.

Іпотека ? це насамперед одна з форм кредитних відносин, і щоб надавати довгострокові позики навіть під ліквідні предмети іпотеки, банку треба спочатку десь узяти для цього ресурси. А "довгих" пасивів переважна більшість банків майже не має.

На нашу думку, одним із основних завдань банків щодо поповнення "довгих" пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного лектору, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки.

На сьогодні, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки й реформування кредитно-фінансової системи, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики.

Як правило, у розвинених країнах норматив базової вартості становить 25?30%, а термін повернення кредиту ? близько 30 років. Однак у цих країнах існує прогнозована економіка і середній клас із досить високими й стабільними прибутками. Особливістю нашої економіки є її перехідний період, а середній клас держави не має таких доходів. Отже, термін дії іпотеки тут не перевищує кількох років або й менше. Ці чинники не дають змоги використати іпотечну систему повною мірою.

Слід зазначити, що іпотечний ринок завжди найбільше розвивався під час економічних криз, які охоплювали майже всі країни світу. І не випадково, що в 30-х роках у США особливе місце в "Новому курсі Рузьвельта" посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні 30 років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. і здавати в експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла. Ця система не тільки дає змогу розв'язувати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. У чому суть цієї системи? Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами ґрунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агентств, головна мета яких ? викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів.

Ця система почала формуватися у 1938 році, коли було створено перше агентство "Fannie Мае". Це була державна структура, призначена для викупу за бюджетні кошти іпотечних кредитів. Масштаби її діяльності тривалий час були незначні. Але наприкінці 60-х років портфель іпотечних кредитів агентства сягнув 7 млрд. дол., що становило приблизно 2,5% іпотечного ринку. У цей же період асоціація "Fannie Мае" була розподілена на дві структури -? "Ginnie Мае", яка зберегла державний статус, і створену в 1970 році "Freddie Mac", котра одержала статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викупу кредитів для малозабезпеченого населення. Напівдержавний статус двох агентств зводиться до регулювання їхньої діяльності урядом і до гарантованої можливості одержати позику в разі потреби до 2,25 млрд. дол. зі скарбниці. Крім того, прибуток за цінними паперами агентств, так само як і прибуток за цінними паперами американського казначейства, звільняється від багатьох податків.

Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов'язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банку фіксовану суму.

Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства швидко відшкодовують банку виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати за мінусом маржі банку в агентство.

Розмір щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом ставку агентства і свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи частину коштів від позичальника агентству, а частину лишаючи собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов'язані ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами. Ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агентства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100?150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами.

Американська схема іпотеки припускає продаж отриманої нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість.

На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного &#