Життя у кредит

Спорников О. Життя у кредит // Політика і культура. 2004 . №1. C. 20-22

Пересічне українське населення у передчутті чергового всеукраїнського "кидалова" пробувало хоч щось зробити зі своїм житлом - чи то поміняти, чи продати, чи принаймні пофарбувати стіни.

Бо ж плітки повзли, як змії! Причомукожна - свого кольору: чорна - "запровадять якийсь ПДВ на фізосіб", сіра - "ціни обваляться після виборів", червона - "іпотека"!

Зприводу останнього взагалі ситуація каламутна: усі про це чули, а що воно таке - мало хто знає.

Між тим. іпотекою користається увесь світ, до якого з 1 січня у цьому плані приєдналася й Україна. Тобто відтепер ми теж будемо жити "як люди" - У КРЕДИТ...

Банкіри потирають долоні

Економічний словник тлумачить це незвичне для широкого загалу іноземне слово так: "Іпотека ? це передання у заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання банківського кредиту." Іншими словами, якщо вам бракує фінансів для, скажімо, розширення (чи заснування) власного бізнесу, проте маєте бодай клаптик землі чи якесь помешкання, можете легко "обміняти" їх у банку на живі гроші під певний відсоток. Ну то й що? ? перепитає допитливий читач, ? так було і раніше. Так, але не зовсім... На відміну від попереднього статус-кво нові клієнти іпотечних кредитодавців відтепер не зможуть понапрописувати у куплену в кредит квартиру силу-силенну дітей та бідних родичів, так що їх потім звідти "не випхаєш". Новим законом "Про іпотеку", прийнятим Верховною Радою торік на початку червня, гарантуються права банків, кредитних спілок та інших фінансових установ, і саме таким чином, що відтепер неплатоспроможний клієнт мусить залишити куплену у кредит квартиру ОБОВ'ЯЗКОВО. І ніякий суд йому не допоможе...

На вітчизняному ринку нерухомості протягом останніх місяців минулого року панував нездоровий ажіотаж


Фахівці з кредитування відверто радіють, причому не тільки за себе, а ще й "за того хлопця". Себто за такого свого клієнта, котрий має якісь стартові кошти, має постійну роботу, ? отже, може сплачувати взятий кредит. А це, у свою чергу, зробить весь кредитний ринок динамічнішим і, відповідно, привабливішим для всіх його гравців?банкірів, будівельників, страховиків, але головне ? покупців. Банкіри потирають долоні ? кредитні ресурси, тобто жирок, який вони нагуляли за 2 роки економічного підйому, нарешті буде куди законно і прозоро застосовувати. До речі, нововведення не лише дасть шанс середньооплачуваним, але безквартирним громадянам мати власне житло, але й будь-кому, навіть не дуже заможнім, закласти стару квартиру і взяти кредит у банку, щоб придбати нове помешкання для дітей чи онуків. Тут слід сказати, що ситуація і в макроекономічному плані добре вплине на українську економіку. Оскільки будівельна галузь отримає довгоочікувані фінансові "вливання" і, ніби локомотив, потягне за собою суміжників. Адже кожна гривня, вкладена у будівництво житла, повертається двома-трьома, у прирості валового внутрішнього продукту. А один будівельник "гарантує" роботу п`ятьом-шістьом своїм підрядникам.

Космічні перспективи

Перелік майна, яке можна заставити у кредит згідно із новим законом, вражає широтою мислення українських парламентаріїв ? тут вам і довгобуди, котрими щільно вкрита земля українська, повітряні та морські судна, і навіть, (увага!) космічні об'єкти. Що стосується останніх, то автори закону не уточнюють, про що саме йдеться. Часом не про земельні ділянки на Марсі або Місяці?.. Дуже зручно їх було б заставляти... А ось що стосується земельних ділянок тут ? на нашій грішній планеті, то якщо ви, шановний читачу, закладаєте власне будинок, то автоматично до нього додаються і прибудинкові території, і навпаки, до землі плюсуються будівлі, навіть і незавершені! Закон нарешті врегулював порядок застави об'єктів державної та комунальної власності, їх закладати дозволяється. Тільки із санкції відповідних органів державної влади чи місцевого самоврядування. Водночас забороняється заставляти державні об'єкти, що не підлягають приватизації, а також ті, що є національними, культурними та історичними цінностями, занесеними у Державний реєстр національного культурного надбання.

Смертельний вирок

Щоб уже чітко і ясно собі уявити переваги й недоліки нашого "розкішного" життя за іпотечний рахунок, треба обговорити найделікатніше питання. А що ж буде із тим нещасним, якому несила платити, а квартирки ой як хочеться? У цій частині ? закон суворий. Зокрема у статті 38-й написано, що з вами зроблять, якщо не виконаєте своїх зобов'язань. Кредитор отримує всі (без винятку) права на володіння майном, хіба що тільки після відповідного припису нотаріуса, суду чи у зв'язку із виконанням умов договору. Після невеличкої тяганини прямо у суді будуть призначені торги. "На розсуд кредитора" ? підписує боржникові смертельний вирок безжалісний "Закон про іпотеку".

Перелік майна, яке можна заставити у кредит згідно із новим законом вражає широтою мислення українських парламентаріїв ? тут вам і довгобуди, котрими щільно вкрита земля українська, і повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і, навіть (увага!), космічні об'єкти. Що стосується останніх, то автори закону не уточнюють, про що саме йдеться. Часом не про земельні ділянки на Марсі або Місяці?..

Гаманець

Але досить лякати майбутніх іпотекокористувачів, розглянемо ліпше грошовий чинник. Тобто яким чином це вплине на зниження нереальних цін нашої нерухомості? Всупереч думці, що можливість доступу до раптово здешевілих кредитів викличе ажіотажний попит на житло, досвідчені гравці ринку нерухомості кажуть, що усе буде якраз "із точністю до навпаки". Адже ті, хто вирішить закласти свою квартиру, ще не маючи її, звісна річ, обиратимуть НОВЕ житло. Це буде вигідно і клієнтам, і банкам, і будівельникам. Старе житло, у зв'язку із його поганою ліквідністю, матиме значно менший попит, особливо у непрестижних районах. Знову ж таки, різке зростання активності на первинному ринку житла спричинить підвищення обсягів будівництва, ? відповідно, пропозиція нового житла зросте. Старе ж ніби залишатиметься "за бортом" цього інвестиційного процесу і почне дешевшати. Далі ? більше: на будівельному ринку та у банківському секторі зростатиме конкуренція, а відтак знижуватимуться ціни на кредитні ресурси та власне саме нове житло. Щоправда, наші будівельники ? теж майстри гратись розцінками, застосовуючи свої старовинні козирі, як, наприклад, "підвищена комфортність", "багаторівневість", "додаткове перепланування" тощо. Але в цілому процес, як кажуть, піде. Складний механізм українського "базарно-ринкового" ціноутворення на нерухомість "розбалансується" і нинішня ціна в "тисячу доларів за кубометр залізобетону" у "спальному" масиві, яка вже понад два роки виглядає як "непристойна пропозиція", почне опускатися.

Згодом іпотечне банківське кредитування взагалі спроможне здійснити індустріальний переворот в країні. Наприклад, у США житлові іпотечні кредити становлять $ 2,8 трильйона щорічно, з них 55% ? у формі похідних від іпотеки, так званих іпотечно-гарантованих цінних паперів. В Америці більша частина джерел фінансування, сучасних іпотечних кредитних інститутів формується на ринку цінних паперів шляхом випуску іпотечних облігацій, похідних зобов'язань, банківських корпоративних облігацій тощо. У світі найбільшими покупцями іпотечних облігацій, випущених Європейськими іпотечними банками, є пенсійні фонди та страхові компанії (23% від загальної суми ? у Німеччині та 43% ? у Швеції), а також кредитні інституції (від 19% ? у Швеції до 37% ? у Норвегії). Такі відомості свідчать про те, що іпотечні кредити ? вигідний та перспективний бізнес, що має велике майбутнє.

Побачте перспективу

Певна частина молодих українців не зважується створити сім'ї через відсутність "даху над головою". А поліпшення житлових умов потребують в Україні майже 800 тисяч молодих сімей. Для безквартирної родини отримання свого куточка ? чи не вершина мрії. Але закладати нічого, окрім самих себе. І саме житлова іпотека є одним з головних інструментів вирішення "житлового питання". Вже сьогодні на ринку цільового житлового кредитування лише у Києві працює понад десяток банків, які практикують іпотечне кредитування через видачу кредиту під заставу квартири, що купується або будується. Це ті, хто починав в умовах фактичного правового вакууму та ризику. Відтепер їхнє число увесь час зростатиме. І можливо, після того, як 14 січня уся країна прокинулась від "зимової п'янки", вона побачить перед собою зовсім іншу перспективу.

Довідка

? Аналітики стверджують, що у Києві за останній рік видано кредитів на суму від 20 до 40 мільйонів доларів США.

? Протягом минулого року суттєво змінилися умови кредитування стосовно плати за користування кредитами (в т.ч. іпотечними):

в іноземній валюті ? з18% до 12-14%,

в національній валюті ?з 27% до 21%,

терміни кредитування ? з 3-5 років до 7-10 років.

Довідка

Як це робиться "у них"

? У США іпотечний кредит можна взяти терміном до 55 років. Відсотки у цьому випадку дорівнюватимуть 4,5 річних.

? В Італії можна взяти у власність житло, яке ви орендували протягом не менше 20 років за 7% на рік.

? На острові Барбадос, який є частиною самостійної держави, можна взяти іпотечний кредит на побудову власної пальмової халупи, чи то пак будинку, і повертати не лише "живими" грошима, а й живими тваринами, морепродуктами, перлинами, кокосовою олією та навіть відробляти на плантаціях цукрової тростини.

? Відробляти кредити можна також у Нігерії, Заїрі, Конго. У цих країнах "суботники" якраз і є основним засобом повернення іпотеки. Боржники працюють переважно на шахтах з видобутку золота, урану, молібдену, свинцю. Проте, після цього, як ви розумієте, і житло, в принципі, стане непотрібним...

Коментар

Що відбуватиметься найближчим часом на ринку нерухомості?

Валерій АЛЬОШИН, народний депутат

Нерухомість в Україні ще довго буде зростати в піні, можна говорити про різну динаміку на різних сенгментах цього ринку. Я переконаний у тому, що нове житло і в Києві, і в інших містах дорожчатиме ще протягом 2-3 років. Прикладом є ринок Москви. Там піни на житло у 2-4 і більше разів виші. Очевидно, буде дорожчати і комерційна нерухомість. Надзвичайно динамічно зростали ціни протягом минулого року, це стимулювало появу нових компаній на будівельному ринку міста. Зростають обсяги і спектр пропозицій за якістю й іншими ознаками. Подорожчання, можливо, буде пов'язано і з тим, що дорожче оцінюватиметься земля.

Розвиток іпотечного кредитування ? дуже важливий чинник. Як це вплине на цінові параметри ? наразі прогнозувати важко. Передовсім ринок і розширюватиметься за рахунок іпотечного кредитування. А розширення ринку може привести до того, що з'явиться надлишкова пропозиція, і ціни будуть дещо стабілізуватися. Можливо, що на окремих сегментах вони навіть знижуватимуться. Але загалом усі фахівці, так чи інакше пов'язані з ринком нерухомості, прогнозують достатньо динамічне зростання.

Ірина КРЮЧКОВА, Інститут економічного прогнозування

Відповідно до нового законодавства, під час вирішення питань із нерухомістю треба буде платити державі податок. І тому багато з тих, хто відкладав ці питання на потім ? наприкінці минулого року активізувалися. Відбулося дуже велике зростання цін, будувати нове житло стало навіть рентабельно. Проте я не думаю, що ціни у найближчі рік-два ще підніматимуться або падатимуть. Вони просто досягли свого піку і тепер певний час будуть триматися на цій позначці.