Жилье под крышей стало элитным

Осипова Л. Жилье под крышей стало элитным // Деловая столица . . 3 июня 2002 (№ 22) . С. 16

Рентабельность инвестирования мансардного строительства на сегодняшний день составляет 20-100%. Тем не менее, в последнее время их возводят не так активно, поскольку требования к проектированию и сооружению мансард в столице были существенно усложнены.

Современный рынок

Ситуацию со строительством жилья на верхних этажах зданий Киева специалисты сравнивают со многими другими европейскими столицами: очень маленький исторический центр, где почти исключены новостройки, и огромное количество неиспользованных чердаков, предоставляющих неограниченные возможности для появления мансард. Как отмечает начальник отдела сопровождения инвестиционных проектов Киевского инвестиционного агентства Тамара Бобылева, начиная с 1997 г., в столице под проектирование и строительство дополнительных этажей было отдано более 600 домов. По ее словам, этап проектирования и согласования возведения мансарды длится около двух лет и практически ничем не отличается от получения разрешения на строительство нового жилья. Поэтому абсолютное большинство мансард сегодня расположено там, где стоимость готового жилья достаточно высокая ? в бывших Старокиевском, Печерском, частично Радянском и Московском районах.

Надстройка мансард дает возможность получить двухуровневую квартиру общей площадью не менее 90 кв. м. Высота стен мансарды, как правило, меньше, чем на нижних этажах, однако в дореволюционных столичных домах она составляет в среднем 2,7-3 м и дискомфорта жильцам не причиняет. Большинству строительных фирм удается обходиться без башенного крана, используя под покрытие не тяжелые балки, а более легкие материалы, что, во-первых, максимально облегчает нагрузку на дом, а во-вторых, позволяет учесть любые пожелания заказчика при планировке квартиры.

По словам ведущего специалиста агентства недвижимости ?Благовест? Надежды Антоняк, особым спросом сейчас пользуются мансарды с неполной отделкой (окна, двери, полы, без косметического ремонта). Кроме того, она обязательно должна быть в хорошем доме с лифтом. В среднем предложение в этом сегменте рынка превышает спрос на треть, что дает потенциальным покупателям достаточный простор для выбора.

?Сегодня у каждого свои аргументы в пользу проживания под крышей: от уюта скошенных стен до панорам, открывающихся из окон, ? говорит Надежда Антоняк. ? Но для всех бесспорно одно: жилье под крышей перестало быть пристанищем непризнанных гениев и перешло в класс шикарного и эксклюзивного?.

Правила мансардной игры

Среднерыночная стоимость квадратного метра мансарды в центральных районах города составляет порядка $400-500. При этом себестоимость надстройки зданий (при среднем сроке возведения четыре-пять месяцев) колеблется на уровне 75-80% стоимости нового строительства. Поэтому операторов на рынке мансардного сооружения становится все больше.

В то же время, по мнению участников рынка, возведение мансард сопровождается чрезвычайно забюрократизированной процедурой получения разнообразных разрешений. Денег при этом тратится меньше, чем времени и нервов. Изготовление и согласование всех необходимых бумаг может забрать полгода-год в зависимости от дома, который надстраивается.

Участники инвестиционной программы переоборудования чердачных помещений под мансарды говорят, что на себестоимость строительства сегодня накладываются довольно существенные отчисления на развитие района. По их словам, иногда чиновники требуют суммы, которые превышают стоимость самого крутого жилья в центральных районах Киева. Однако окончательный объем этих обязательных сборов определяется в ходе переговоров, а физические лица от него вообще освобождены. Поэтому, исходя из особенностей процедуры получения всяческих разрешений, сложилась оптимальная схема инвестирования надстройки зданий ? выкуп физическим лицом квартир на верхнем этаже и возведение над ними мансард.

Тем не менее, учитывая, что в столице при строительстве мансард довольно часто случались отклонения от согласованных решений, связанные со стремлением инвестора получить от проекта как можно большую прибыль, Киевглавархитектура ; недавно ужесточила требования к проектированию надстройки мансард.

По заявлению главного архитектора города .Сергея Бабушкина, мансарды ? это ?лицо города сверху?, и поэтому их возведение будет развиваться только при условии повышения качества строительства и более жестком архитектурном контроле. Не соблюдающих же закон строителей и проектировщиков станут лишать лицензий. Кроме того, теперь Киевглавархитектура будет выдавать всем строителям мансардных этажей разрешение на проведение работ только при условии приведения в порядок всего дома, то есть обновления не только фасада, парадного входа и лифтов здания, но и внутренних коммуникаций.

Как сообщил ?ДС? начальник управления градостроительной документации и кадастра Киевглавархитектуры Юрий Скляренко, при сооружении мансард во главу угла должно ставиться бережное отношение к старому фонду и его модернизация, а отнюдь не коммерческие интересы инвестора. Поэтому переоборудование чердаков под мансарды рассматривается его управлением как реконструкция всего дома. Инвестор обязан при необходимости заменить старые коммуникации, обновить фасады и парадные старого строения, выполнить благоустройство прилегающей территории и прочие требования, выдвигаемые ЖЭКом.

Кроме того, строители говорят, что при сооружении мансард нужно учитывать некоторые неспецифические факторы, например настроения жителей дома. Хотя крыша и наружная поверхность стен по закону жильцам не принадлежат (если это не кондоминиум, то в их собственности находятся только квартиры и внутренняя поверхность стен), они имеют немало прав, используя которые могут помешать возведению мансарды. Жильцы нередко создают домовой комитет по борьбе с ?захватчиками? крыши. По их жалобам организовывается комиссия, полномочная прекратить или затормозить строительство. В итоге в судах сегодня слушается немало дел, которые касаются конфликтов, связанных с мансардным сооружением. Поэтому ?диагностика? настроений жителей дома не менее важна, чем оценка его технического состояния.

Перспективы

По словам Юрия Скляренко, резервов для надстройки старых зданий современными строителями довольно много. Поскольку центральную часть Киева возводили еще в дореволюционные или послевоенные годы, а строили тогда на века, поэтому практически все дома того времени имеют запас прочности, достаточный для увеличения этажности. Надстройку одного этажа, а иногда и мансарды в состоянии выдержать и кирпичные хрущевки. Однако на практике далее одного дома надстройка хрущевок в столице не пошла, поскольку эти дома сосредоточены, как правило, в неинтересных для инвестора городских районах.

Говоря о дальнейших путях развития рынка мансардного строительства, специалисты отмечают, что на сегодняшний день никому не нужна дорогая квартира с мансардой, например, на восьмом этаже, окруженная 12-этажными зданиями. По их оценкам, лучшие и самые дорогие мансарды в Киеве будут построены на Печерске (ул. Январского Восстания и ул. Грушевского) и на территории правого берега, прилегающей к Днепру, то есть там, где из окон квартир на крыше будет открываться хороший вид на столичные парки, левый берег и центр города.