О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Верховная Рада Украины. О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью : Закон Украины от 19.06.2003 г., № 978-IV // Голос Украины . . 5 августа 2003 (№ 144) . С. 14-17

Раздел I.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Законом

Настоящий Закон определяет общиі принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физически: и юридических лиц в управление с целью финансирования массового строительства жилья и особенности управления этими средствами.

Статья 2. Определение терминов

Для целей настоящего Закона термины употребляются в следующем значении:

измерительная единица объекта инвестирования ? установленная правилами фонда финансирования строительства единица измерения объекта инвестирования, определяемая в метрически: единицах или в долях (процентах) этого объекта инвестирования как единого целого;

управляющий ? финансовое учреждение, осуществляющее управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управлении имуществом. По настоящему Закону управление фондом финансирования строительства (далее ? ФФС) осуществляв: управляющий ФФС, управление фондом операций с недвижимостью (далее -ФОН) осуществляет управляющий ФОН;

договор управления имуществом ? соглашение, по которому учредитель управления передает управляющему в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управляющего по управлению этим имуществом, По настоящему Закону для ФФС ? это договор об участии в ФФС, для ФОН ? договор на приобретение сертификатов ФОН;

закрепление объекта инвестирования за доверителем ? установление правоотношений между доверителем и управляющим на основании договора об участии в ФФС, при которых у доверителя возникает право требования на этот объект инвестирования в будущем;

объект строительства ? недвижимость, строительство которой организует застройщик и финансирование строительства которой осуществляет управляющий за счет полученных в управление средств;

объект инвестирования ? квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения-строительства становится отдельным имуществом;

Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) ? система норм, утвержденная и обнародованная управляющим этим фондом, которую должны соблюдать все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной учредителем управления;

заемщик ? доверитель ФФС, получивший в банке кредит для участия в ФФС;

текущая цена измерительной единицы объекта инвестирования ?установленная на момент расчетов цена права требования на одну измерительную единицу этого объекта инвестирования;

сертификат ФОН ? ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью;

соглашение управляющего с застройщиком (далее ? ? соглашение, регулирующее взаимоотношения управляющего с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управляющим средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования учредителям управления;

учредитель управления имуществом (далее ? учредитель) ? лицо, передающее имущество управляющему в доверительную собственность на основании договора управления имуществом. В настоящем Законе для ФФС ? это доверитель, при эмиссии сертификатов ФОН ? это владелец сертификатов ФОН;

финансирование строительства ? использование управляющим полученных в управление средств на сооружение объектов строительства по условиям соглашения;

фонд операций с недвижимостью ? средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и иное имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами;

фонд финансирования строительства ? средства, переданные управляющему ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС.

Статья 3. Система финансово-кредитных механизмов и управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Системой финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью (далее ? система финансово-кредитных механизмов) по настоящему Закону являются урегулированные настоящим Законом и договорами действия субъектов системы при организации строительства жилья, финансировании этого строительства и осуществлении операций с недвижимостью. Субъектами такой системы являются доверители, управляющие, застройщики, страховые компании, эмитенты сертификатов ФОН и владельцы сертификатов ФОН.

Субъекты системы финансово-кредитных механизмов не имеют права вмешиваться в действия управляющего по осуществлению управления имуществом.

Отношения между субъектами системы финансово-кредитных механизмов прекращаются после исполнения всех обязательств перед учредителями управления имуществом.

Статья 4. Требования к ртдельным субъектам системы финансово-кредитных механизмов

Управляющим может быть банк либо иное финансовое учреждение.

Застройщиком может быть лицо, получившее в установленном законодательством порядке право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключившее соглашение с управляющим.

Статья 5. Фонды в управлении, цель их создания

Финансовые учреждения создают фонды по собственной инициативе в порядке, определенном настоящим Законом.

В зависимости от цели создания фонд может быть:

фондом финансирования строительства;

фондом операций с недвижимостью. Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья.

Целью создания ФОН является получение дохода владельцами сертификатов этого ФОН.

Статья 6. Объекты управления имуществом. Доверительная собственность Объектами управления имуществом в системе финансово-кредитных механизмов являются ФФС и ФОН.

Объект управления имуществом находится в доверительной собственности управляющего.

Управляющий является доверительным собственником полученного им в управление имущества.

Управляющий осуществляет управление имуществом в соответствии с Правилами фонда и договором управления имуществом.

Имущество, приобретенное управляющим в результате управления, включается в состав полученного в управление имущества.

Статья 7. Управляющий фондом Управляющий фондом на праве доверительной собственности осуществляет управление фондом и для достижения цели управления имуществом, определенной учредителями этого фонда, перечисляет часть полученных средств на финансирование строительства. Остаточные средства остаются в управлении управляющего в соответствии с Правилами фонда. Свободные средства на текущих счетах фонда, которые временно не переданы на финансирование строительства, управляющий банк имеет право использовать при осуществлении банковских операций. При этом управляющий банк несет ответственность за их сохранение собственными средствами.

Управляющий при реализации права доверительной собственности:

имеет право одновременно осуществлять управление несколькими разными фондами;

не может отвечать по своим долгам активами фонда;

несет ответственность за соблюдение требований настоящего Закона и Правил фонда.

Статья 8. Ограничение права доверительной собственности управляющего

Правила фонда должны предусматривать ограничения права доверительной собственности управляющего, установленные учредителем управления имуществом в договоре управления имуществом:

управляющий не может поручить осуществление управления имуществом другим лицам и обязан осуществлять управление имуществом лично;

управляющий не может использовать полученное в управление имущество не по целевому назначению, определенному в договоре управления имуществом;

иные ограничения, установленные законом или договором управления имущества.

Статья 9. Заключение соглашения между управляющим и застройщиком

Управляющий заключает с застройщиком соглашение, по которому заказывает застройщику построить объект строительства, ввести его в эксплуатацию и передать объекты инвестирования учредителям этого фонда в установленные в соглашении сроки и на условиях, определенных настоящим Законом и Правилами фонда.

Управляющий заключает с застройщиком соглашение при условии обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств с соблюдением требований статьи 10 настоящего Закона.

Обязательным условием заключения соглашения между управляющим фондом и застройщиком должно быть заключение застройщиком с определенным управляющим страховщиком договоров обязательного страхования:

строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и природных явлений ? в пользу управляющего как доверительного собственника;

ответственности перед третьими лицами ? учредителями фонда при проведении строительно-монтажных работ от рисков нарушения сроков строительства и причинения морального и материального ущерба третьим лицам вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ ? в пользу учредителей фонда.

Управляющий определяет банк, в котором должен быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, участвующих в сооружении объекта строительства. Это условие должно быть внесено застройщиком в договоры подряда и иные соглашения, связанные с сооружением объекта строительства.

По соглашению застройщик передает управляющему перечень объектов инвестирования в объекте строительства, являющийся предварительным объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты инвестирования для дальнейшей передачи учредителям фонда на условиях Правил этого фонда. Без письменного согласия управляющего застройщик не имеет права отчуждать или обременять любым способом объекты инвестирования, имущественные права на которые переданы управляющему фондом.

Застройщик обязан исполнить свои обязательства по соглашению относительно организации сооружения объекта строительства и своевременного ввода его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.

На протяжении периода строительства управляющий в соответствии с условиями соглашения подтверждает застройщику объем заказа на строительство путем предоставления данных об объектах инвестирования, имущественные права на которые переданы учредителям фонда на условиях Правил этого фонда.

Статья 10. Особенности обеспечения исполнения обязательств застройщика по соглашению перед управляющим фондом

Обязательным условием заключения соглашения между управляющим фондом и застройщиком должно быть обеспечение исполнения обязательств застройщика установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства. Ипотечный договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.

В соглашении должно быть предусмотрено обязательство застройщика уступить управляющему имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, в случае возникновения обусловленного этим соглашением риска неисполнения застройщиком своих обязательств перед управляющим.

Одновременно с заключением соглашения застройщик и управляющий заключают:

договор уступки имущественных прав на недвижимость, являющуюся объектом строительства, с отлагательными условиями;

договор поручения с отлагательными условиями, по которому управляющему в случае нарушения застройщиком условии соглашения поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия соглашения имеет право предоставлять безотзывную доверенность управляющему í