Пошли в люди

Следзь С. Пошли в люди // Зеркало недели . . 31 марта 2001 (№ 13) . С. 8


Поиском занялись и участники международного форума ?Недвижимость: управление и финансирование в Украине?, который состоялся 22?23 марта. Приемлемый вариант решения задачи изобретать не пришлось, он давно известен и с успехом используется в мировой практике. Речь идет об ипотеке. Тем не менее пресловутые особенности украинской действительности потребовали отвести целый день для обсуждения этого спасительного варианта и даже проведения в рамках форума специализированной конференции ?Ипотечное кредитование и финансирование строительства: перспективы развития в Украине?.



Легко строить при капитализме, если финансирование осуществляется как при социализме. Однако давно канули в Лету времена, когда жилищный вопрос рассматривался в жесткой привязке к бюджетному финансированию: есть у государства деньги на строительство жилья ? строили, нет ? и нет жилищного строительства. Деньги, как известно, у государства тогда были. Даже накануне развала советской империи, в 1989 году, организациям Министерства строительства Украины удалось ввести в эксплуатацию ни много ни мало 8 млн. кв. м общей площади жилья. Для сравнения: за период 1991?2000 годов объемы строительства жилья снизились в 2,5 раза.

По словам вице-президента корпорации ?Укрстрой? Владимира Шацкого, еще больше снизились показатели ввода в эксплуатацию жилья подрядными организациями ? в 5,6 раза. ?При этом около трех миллионов семей в Украине нуждаются в решении жилищного вопроса, ? подчеркивает г-н Шацкий. ? Учитывая, что финансирование строительства осуществляется в основном за счет средств населения, а стоимость одного квадратного метра в среднем по Украине составляет 300?350 долларов США, для абсолютного большинства семей новое жилье стало просто недоступным?.


Стоит ли удивляться, что ввиду резкого сокращения государственного финансирования уже с 1991 года строительство жилья в стране практически прекратилось. А те одинокие островки строительства, существовавшие за счет небольших частных фирм, возводили в основном эксклюзивные дома по индивидуальным проектам зажиточных заказчиков. Сдавали по три-четыре дома в год. Для массового же потребителя почти никто не строил.

Сломать негативную тенденцию удалось разве что в Киеве, да и то благодаря тому, что высокая стоимость ?бывшего в употреблении? жилья (столица все же!) давала шанс новостройкам конкурировать с ним. Пионером домостроения за счет вкладов населения стал в 1995 году ?Киевгорстрой? в связке с банком ?Аркада?. Вскоре по их следам пошли еще несколько компаний. Они-то первыми и столкнулись с тем, что в стране отсутствует и правовая база, и соответствующие финансовые инструменты, которые позволяли бы населению разного уровня достатка участвовать в жилищном строительстве, а строителям ? получать платежеспособные заказы.

Как могли, так выкручивались. Читатель, наверное, уже знаком с программами банка ?Аркада? ? постепенного выкупа квадратных метров, квартира в рассрочку (на три, пять, а затем и десять лет) после оплаты заказчиком 60% стоимости квартиры, а также долгосрочного кредитования (до 30 лет) с использованием средств, аккумулированных банком на пенсионных счетах. Выручало экспериментаторов от строительства и то, что основным потребителем их жилья было население среднего достатка, а значит, конкурентов бояться было нечего, но...

?Последние годы дает о себе знать снижение покупательской способности населения, ? признается председатель правления АКБ ?Аркада? Константин Палывода. ? Мы это прогнозировали, поэтому все наши предыдущие программы позволяют нам уверенно держаться на плаву. Но если бы только это... Осложняется текущий момент еще и тем, что государство начало борьбу с бартером. Считаем, что это правильно, но от этого не легче. Временный негативный эффект дает о себе знать ? реальные цены на стройматериалы резко подскочили. Раньше высокая отпускная цена цемента ? 190 грн./т ? никого не волновала, ведь его по такой цене никто не покупал. Просто брали у тех, кто работал по бартеру, например, мы покупали у газовщиков по 50?60 грн./т. Сейчас бартерные схемы отмерли, и украинский цемент с учетом отпускной цены стал неконкурентоспособным: выгодней покупать у россиян или белорусов. Кроме того, мы ощущаем, что нам тесно в Киеве, поэтому развернули работы еще и в Днепропетровске. Самое главное ? осознаем, что уже полностью охватили тот рынок, на который вышли в 1995 году. Нужно предлагать свои услуги в том числе и для менее состоятельных слоев населения?.

Действительно, потенциально рынок потребителей жилья очень велик, но их платежеспособность оставляет желать лучшего. Как расширить число заказчиков? Специалисты называют два пути.

Первый ? льготное долгосрочное кредитование строительства жилья для нуждающихся семей. Система не новая. Она десятки лет работает в развитых и развивающихся странах. Специалисты ?Укрстроя? пришли к выводу, что, предоставляя застройщику кредит на 30 лет под 4% годовых, государство возвращает деньги через прямые и непрямые налоги уже на третий год. Выгодно и людям, и казне. Однако будем реалистами. Во-первых, откуда деньги на кредитование? У государства их нет. Частные инвесторы под такую программу денег точно не дадут. Она им не только не интересна, но и не безопасна ? это, между прочим, во-вторых. Да, риск слишком велик ? нет гарантии, что им вернут не только проценты, но и основную сумму кредита. Тем более что в стране уже имеется негативная практика привлечения инвесторов в строительство жилья для военнослужащих и членов их семей. Не помогли сдвинуть с места работы даже два постановления Кабмина, сулящие щедрые налоговые льготы под инвестируемые средства. Делала попытку запустить льготное кредитование через банк ?Аркада? и Киевская городская администрация. В результате стало ясно, что средства превратились в невозвратные, а льготное кредитование ? в банальную жилищную субсидию за счет города.

Второй путь к заказчику лежит через ипотечное кредитование. Суть его состоит в том, что кредиты предоставляются под залог недвижимого имущества (включая земельные участки), что гарантирует выполнение заемщиками финансовых обязательств. Преимуществ у ипотечного кредитования более чем достаточно. Остановимся на двух особо привлекательных. Во-первых, в этом случае заложенная недвижимость остается в полном владении и пользовании заемщика. Во-вторых, и это имеет прямое отношение к проблеме финансирования, высокая надежность ипотеки привлекает частный инвестиционный капитал в сектор жилищного строительства, и таким образом делает доступными рынки свободных финансовых средств. В странах с развитой экономикой для облегчения привлечения капиталов широко используются закладные, т.е. документы, подтверждающие права залогодержателя в ипотечном договоре. Закладные являются главным источником обеспечения ресурсами ипотечного кредитования. В данном случае банк, занимающийся ипотечным кредитованием, уже не ограничивается лишь собственными финансовыми ресурсами ? путем размещения на рынке ипотечных финансовых инструментов (например, закладных) он активно привлекает средства других инвесторов. Последние предоставляют деньги для строительства жилья, взамен получая закладную ? особо надежную форму размещения капитала, которая практически полностью исключает его потерю. Суть дела в том, что закладные обеспечивают своим держателям твердый гарантированный доход. В отличие от акций, которые являются спекулятивным видом вложения, который хотя и предполагает более высокий процентный доход, но часто связан с риском полной или частичной потери вложенных средств.

Опыт Германии показывает, что частный инвестор чаще предпочитает надежную форму вложения своего капитала ? закладные являются самой обращаемой ценной бумагой на фондовом рынке страны: ее доля составляет там около 40%. На сегодняшний день и в США 40% фондового рынка принадлежит ипотечным финансовым инструментам. Их оборот исчисляется триллионами долларов.

Круг замкнулся. С одной стороны, ипотека позволяет найти деньги на строительство жилья, полностью удовлетворяя своей доходностью и надежностью запросы инвестора. С другой ? она работает на заемщика, который в таких условиях получает более дешевый кредит. Ведь, во-первых, рост предложения денег на строительство, вероятнее всего, снизит их цену. Во-вторых, высокая надежность, обеспеченная залогом недвижимости, позволяет снизить риски банка-кредитора. Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, уже не будут закладывать в процент бешеные риски невозврата средств. А если при этом кредиты будут предоставляться не на десять лет, а хотя бы до 30 лет, тогда даже чисто арифметически такие кредиты становятся дешевле.

Для полноты нарисованной идиллии можно все сказанное дополнить еще двумя весьма полезными возможностями: для заемщика ? получения ипотечного кредитования даже под залог строящегося жилья, а для кредитора ? перезаложить закладную, т.е. получить кредит под ее залог. Что еще, казалось бы, нужно?

Требуется самое малое ? соответствующее законодательство. ?Действующее в Украине законодательство и нормативные акты Национального банка более- менее отражают потребности коммерческого кредитования и совершенно не учитывают интересы кредитования ипотечного. Нацбанк искусственно ограничил сроки выдачи кредитов 10 годами, крайне негативно реагирует на попытки использования средств индексации. Нормативные акты НБУ не разрешают объединения ипотечных задолженностей в неделимые пулы ипотек с последующей продажей этой задолженности посредством выпуска разнородных ипотечных инструментов?, ? сетует Константин Палывода.

Многие специалисты считают, что невозможность работы с неделимыми пулами ипотек ? это еще и главный тормоз, не позволяющий развиваться рынку ипотечных ценных бумаг. Главный ли ? это еще вопрос, но уж точно не единственный, потому как даже наличие полноценного законодательства, включающего Жилищный кодекс, законы об ипотеке, о финансово-кредитных механизмах жилищного строительства, о банковском кредите, об ипотечном кредитовании и факторинговых операциях с ипотечными обязательствами и т.д. еще не гарантируют полного успеха, если прежде не обеспечить надлежащие экономические предпосылки.

Для начала в стране должен быть в наличии хотя бы минимальный уровень стабильности цен. При высоком уровне инфляции (имеется в виду все, что выше 10% в год) население не согласится долгосрочно вкладывать свои сбережения. Оно сможет доверять свои деньги банкам только на короткий срок. Но использование ?коротких? денег не позволяет финансировать крупные инвестиционные проекты ? риск слишком велик.

Следствием высокого уровня инфляции является также увеличение процентных ставок по кредитам для компенсации обесценивания денег, что еще больше усложняет инвестирование жилищного строительства. Особенно долгосрочного. И наконец, очень желателен для успешного функционирования системы ипотечных кредитов реальный, а не мнимый экономический подъем, который обеспечил бы ощутимый рост благосостояния населения. Только в случае, если большинство работоспособного населения, нуждающегося в жилье, будет получать высокие доходы, можно говорить о накоплении, что в свою очередь явится предпосылкой для становления рынка капитала. За чужие деньги квартиру все равно не построишь, какой хитроумный финансовый инструмент ни применяй...