Разрешите построиться?

Момот И. Разрешите построиться? // Янус Нерухомiсть. 2002. №5. C.22-23

Каждый человек хочет жить в квартире или трудиться в офисе, максимально приспособленном под его потребности. Некоторым для достижения своей цели достаточно провести косметический ремонт. Другим необходима перепланировка существующих помещений. Самые привередливые строят собственные дома, руководствуясь исключительно личными представлениями о функциональном и удобном доме.

ВСЕ ПО ЗАКОНУ

Если есть деньги и желание, то можно приступать к ремонту. Согласно действующему украинскому законодательству, официального разрешения на изменения в собственной квартире не требуется в случаях, если вы решили обустроить квартиру подвесными потолками, антресолями; покрыть существующий пол различными материалами; заменить облицовку или обивку внутренних стен иными материалами.

Но есть ремонтные работы, на проведение которых необходимо получить специальные разрешения. К ним относятся:

1) различные изменения размеров внутренних помещений путем сноса или устройства постоянных перегородок;

2) заделка существующих или устройство новых оконных или дверных проемов;

3) ликвидация кухонного и отопительного оборудования (например, кухонных плит, радиаторов, водо нагревательных устройств), а также изменение существующего оборудования электро- и газоснабжения;

4) изменение назначения помещений (например, использование жилого помещения под помещение конторского типа).

Этот список можно продолжать дальше. В любом случае законопослушный гражданин обязан получить разрешение на свои действия у местных органов власти. То же самое относится и к юридическим лицам, которые планируют, например, реконструировать занимаемое помещение, обновить фасад, устроить мансарду, надстроить один или несколько этажей в существующем доме, построить новое здание

Все требования по оформлению разрешительных документов на перепланировку помещений, реконструкцию зданий, обновления фасадов регламентируются Законом Украины "Про архітектурну діяльність" № 687-XIV от 20.05.1999 г., Законом Украины "Про основи містобудування" № 2780-ХІІ от 16.11.1992 г., местными правилами застройки населенных пунктов, Жилищным Кодексом (принятым еще в УССР) и, конечно, Гражданским, Административным и Уголовным кодексами.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЯ?

Если вы затеяли грандиозную революцию в собственном офисе или квартире, определитесь, как правильно называются ваши действия ? перепланировка или реконструкция. В зависимости от этого придется подбирать соответствующую разрешительную документацию.

При перепланировке не изменяются несущие конструкции и функциональное назначение помещения. Другими словами, можно добавить или снести внутреннюю перегородку; сделать новое, убрать старое окно или дверной проем.

Если в процессе ремонта функциональное назначение помещения изменилось, на месте комнаты образовалась кухня, кладовая совместилась с ванной комнатой и там появилась душевая кабинка ? это уже реконструкция ? изменение в процессе ремонта функциональных назначений и технико-эксплуатационных параметров существующего помещения.

Перепланировка и реконструкция квартиры или небольшого офиса требует специальных знаний и навыков общения с государственными структурами. По самым оптимистичным прогнозам, человек, никогда ранее не занимавшийся перепланировкой квартиры, потратит на получение всех необходимых разрешений минимум 4-6 месяцев. Этот срок может увеличиваться в зависимости от сложности будущей перепланировки. Получить все разрешительные документы на обустройство, например, мансарды удастся не ранее, чем через год.

ПЕРЕПЛАНИРУЕМ КВАРТИРУ

Итак, вы решили перепланировать свое жилище. Приготовьтесь к прохождению следующих этапов.

1. Обратитесь в местные органы власти, с заявлением на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений.

К заявлению прилагаются:

- документ, который подтверждает право собственности или аренды на дом (помещение) либо согласие собственника здания (помещения) на проведение перепланировки;

- заявление заказчика с обоснованием реконструкции, капитального ремонта или

изменения функционального назначения объекта и возможного перепланирования; - выводы местного органа по делам охраны и реставрации памятников истории, культуры и архитектуры (в случае, если это здание является памятником истории или архитектуры, а также, если оно расположено в зоне регулируемой застройки).

2. Заключите договор с архитектором для того, чтобы разработать проект требуемой перепланировки Это может быть архитектурное бюро, специализированная фирма или независимый архитектор. При заключении договора следует обратить внимание на наличие у архитектора лицензии или квалификационного сертификата, подтверждающего его квалификацию и право заниматься архитектурной деятельностью.

3. Когда у вас на руках будет проект перепланировки помещения со всеми разрешительными подписями и печатями, необходимо снова обратиться в районную администрацию ? за утверждением проекта.

4. После того, как утвержден проект перепланировки помещения, можно приглашать строителей, которым, в свою очередь, также необходимо получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов.

Только после завершения всех необходимых формальностей представления заказчика о комфортном жилище начнут претворяться в жизнь.

5. После завершения строительных работ и ввода "объекта в эксплуатацию" необходимо посетить БТИ и внести все проделанные изменения в поэтажный план здания.





Если для перепланировки квартиры достаточно разрешения от администрации района, то для реконструкции потребуется гораздо больший комплект разрешительных документов.

1. Как и в случае перепланировки, первым шагом для проведения реконструкции будет обращение в администрацию района за согласием на разработку архитектурнопланировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) на проектирование реконструкции здания жилого назначения.

2. Для разработки проекта на реконструкцию помещения заключается договор с архитектурно-проектной организацией Проект разрабатывается на основании разрешения районной или городской администрации; АПЗ; задания на проектирование; ТУ инженерного обеспечения объекта архитектуры.

Эти данные собираются на основании утвержденной градостроительной документации, местных правил застройки населеных пунктов, а также решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

АПЗ предоставляется органами градостроительства и архитектуры по требованию заказчика или инвестора в месячный срок. ТУ инженерного обеспечения объекта предоставляются соответствующими предприятиями, учреждениями и организациями по требованию заказчика или инвестора в пятнадцатидневный срок АПЗ и ТУ инженерного обеспечения объекта архитектуры действительны в течение 2 лет.

3. В процессе разработки проект реконструкции необходимо утвердить в Управлении градостроительства и архитектуры, а также согласовать с предприятиями и учреждениями, которые выдают технические условия инженерного обеспечения объекта (заинтересованные эксплуатационные службы).

4. Проект реконструкции помещения должен быть утвержден на архитектурно-градостроительном совете. После утверждения проект должен пройти экспертизу.

5. На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация для реконструкции жилого помещения.

6. Имея на руках проект и рабочую документацию на реконструкцию помещения, следует получить разрешение ГАСК.

7. Когда разрешение будет дано можно приступать к строительным работам.

8. После окончания реконструкции нужно сдать объект в эксплуатацию и обратиться в БТИ для внесения всех проделанных изменений в технический паспорт помещения.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Какие документы необходимо оформить для того, чтобы начать строительство нового здания в Киеве? Для этого необходимо собрать и предоставить в Управление Государственного архитектурно-строительного контроля следующие утвержденные документы:

1.заявление (форма ДБН А.3.1 -2-93);

2.государственный акт на право пользования землей (договор временного пользования землей);

3 решение Киеврады о согласованиии строительства;

4.протокол градостроительного совета о согласовании архитектурно-планировочной части проекта;

5.решение Управления охраны окружающей среды о согласовании проекта объектов производственного назначения и объектов, расположенных на рекреационных землях;

6.решение Комитета по охране памятников истории и культуры о согласовании проекта объектов, расположенных на охраняемых землях историко-культурного назначения и памятников истории и культуры;

7.распорядительный документ об утверждении проекта;

8.приказ о назначении прораба (форма УДАБК);

9 расписка прораба (форма ДБН А.3.1-2-93);

10.приказ о назначении технадзора (форма УДАБК);

11.подпись технадзора (форма ДБН А.3.1-2-93);

12.приказ о назначении авторского надзора (форма УДАБК);

13.обязательства авторского надзора (форма ДБН А.3.1-2-93);

14 справка Управления экономики про получение долевых средств заказчика на комплексную застройку города, обусловленных решением Киеврады;

15.справка о проведении обусловленных проектом археологических исследований на участке застройки;

16 паспорт фасадов согл. з ГлавАПУ в 2 екз. (форма ГлавАПУ);

17 стройгенплан ? 2 екз. (согл. з ГлавАПУ, г/п и др.);

18.журнал общих работ (форма БНІП 3.01.01-85);

19.журнал авторского надзора ? 2 экз. (форма БНІП 1.06.05-85);

20 1-ый том проекта (со штампом ГоловУАМ);

21.вывод госэкспертизы.

Можно представить, сколько времени займет сбор и согласование необходимой документации. Рыночный закон гласит: "Спрос рождает предложение". Если есть люди, заинтересованные в каком-нибудь товаре или услуге, то присутствуют и люди, готовые предоставить нужный товар или оказать необходимую услугу. Согласно п.3.3. Приказа Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры № 54 от 04.04.97, заказчик может на договорных началах делегировать свои функции по получению технических условий местному органу градостроительства и архитектуры.

Существуют архитектурно-строительные фирмы, которые занимаются не только разработкой проектов перепланировки помещений, реконструкции зданий, но и берут на себя выполнение функций заказчика. То есть архитекторы выполняют функции заказчика и, кроме разработки проекта, принимают обязательства по своевременному и правильному оформлению всей необходимой документации, различных согласований и утверждению проекта, осуществляют надзор за качественным выполнением строительных работ и занимаются вводом объекта в эксплуатацию.

По словам директора научно-проектной фирмы "Агро-Арх" Ларисы Константиновны Паламарчук, профессиональным проектантам гораздо легче получить необходимые разрешения и провести все согласования, чем заказчикам. Ведь они тесно сотрудничают с организациями, выдающими разрешения на перепланировку или реконструкцию зданий; знают, какие именно документы, куда и в какие сроки надо представлять. Заказчик же обращается в соответствующие инстанции обычно один-два раза и не может свободно ориентироваться во всех тонкостях оформления необходимой документации.

САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Чем грозит самовольная реконструкция или перепланировка помещений без оформления соответствующих разрешительных документов от районной или городской администрации?

Во-первых, статьей 189 Жилищного кодекса еще Украинской ССР предусмотрено уголовную и административную ответственность. Согласно ст.150 Административного кодекса, ".самовольная перепланировка жилых помещений. ? влечет за собой предупреждение или штрафные санкции.". Кроме того, если ваша квартира расположена в доме, который является памятником архитектуры или истории ? вам лучше все-таки получить все соответствующие разрешения. Согласно статье 298 Уголовного кодекса Украины "уничтожение, разр