Якщо бракує коштів на придбання квартири

Людкевич Г. Якщо бракує коштів на придбання квартири... : [Бесіда з членом Ради Асоціації фахівців з нерухомості України Людкевичем Г / ] // Янус Нерухомiсть. 2002. №19 . C.4

Тема іпотечного кредитування (квартира у кредит) зацікавила наших читачів.

На їхні запитання відповідає член Ради Асоціації фахівців з нерухомості України, директор АН "Рієлторський Дім" Генріх Людкевич. Телефон для довідок (044) 456-54-02.



- Якщо у мене є свій брокер (агентство нерухомості), з яким я працювала І який підібрав мені квартиру, але агентство не надає послуги по кредитуванню, що мені робити для отримання кредиту?

Г. Л.: Найкращий варіант, коли ви звертаєтеся в агентство нерухомості, яке надає весь комплекс послуг ? від пошуку об'єкта нерухомості до оформлення кредиту. У цьому випадку агентство, працюючи комплексно, більш ефективно виконає роботу і, як правило, це обійдеться вам дешевше. У вашій ситуації проблем теж немає. Здебільшого, агентства нерухомості співпрацюють між собою, і знають, хто на яких послугах спеціалізується.



- Які агентства нерухомості мають право надавати послуги по отриманню кредиту?

Г. Л.: На жаль, наше законодавство поки що практично не регулює діяльність агентств нерухомості, тому краще звертатися в агентства, які входять у професійні громадські організації (Асоціація фахівців з нерухомості України та Союз спеціалістів з нерухомості м. Києва). Послуги по кредитуванню, як правило, надають агентства, які уклали договори з банками. Їх небагато, тому коли клієнтові (покупцеві) потрібно ще й підібрати квартиру, краще звертатися в агентства нерухомості, які надають комплексні послуги.

- Які квартири можна купувати в кредит?

Г. Л.: Умовам кредитування відповідають квартири з вторинного ринку нерухомості, які, як правило, розташовані у м. Києві. Купівля окремих кімнат, частки квартири ? не кредитуються. Крім того, будинок, у якому знаходиться квартира, не повинен бути в аварійному стані, знаходитися у плані на капітальний ремонт тощо. Деякі банки (АППБ "Аваль", наприклад), уклавши договори із забудовниками, кредитують придбання квартири і на первинному ринку.



- Від якої суми нараховується держмито та відрахування у пенсійний фонд при підписанні договору купівлі-продажу?

Г. Л.: Держмито та відрахування у пенсійний фонд, у відповідності з чинним законодавством, продавець і покупець платять по 1% від суми, яка вказана у договорі купівлі-продажу. Буває, що покупець і продавець узгоджують ціну (записану у договорі), яка менша, ніж оціночна вартість, але вона не може бути менша від розміру кредиту. Інші кредитні установи, такі як ЗАТ "Ощаджитло", AT "Укрінбанк", КБ "Фінанси і кредит", АКБ "Надра" ? вимагають у договорі купівлі-продажу фіксувати оціночну вартість квартири.



- Як нараховуються місячні платежі по погашенню кредиту І відсотків по кредиту?

Г. Л.: В абсолютній більшості банки працюють по стандартній схемі ? тіло кредиту розбивається рівномірно на весь термін кредиту, а відсотки нараховуються на залишок. АППБ "Аваль" найближчим часом запровадить іншу схему, яка полягає в тому, що розраховані відсотки і тіло кредиту розподілятимуться рівномірно на весь термін кредиту, тобто позичальник протягом усього терміну кредиту платитиме банку одну і ту ж суму, яка у перші роки погашення кредиту значно менша, ніж у першому варіанті. Це суттєво зменшить позичальнику фінансове навантаження перших років.

- Який максимальний розмір кредиту можна отримати?

Г. Л.: Більшість банків дають кредит у розмірі 50% від оціночної вартості квартири, деякі ? 70% (АППБ "Аваль", ЗАТ "Ощаджитло", AT "Укрінбанк", КБ "Київприват"). Мінімальний розмір кредиту у більшості банків 3000 дол. США.

- Яка процедура купівлі квартири у кредит?

Г. Л.: Процедура купівлі не складна. Коли квартира підібрана, потрібно подати необхідні документи у банк (позичальник одночасно проходить співбесіду з представниками банку), кредитна рада розглядає заяву позичальника і приймає рішення про видачу (невидачу) кредиту. Після цього продавець і покупець приходять разом у банк і підписують договір купівлі-продажу квартири (а покупець-позичальник ? ще й кредитний договір). Продавець отримав гроші і, як кажуть, вільний. Покупець-позичальник орієнтовно через 2 тижні (час, необхідний представнику банку чи агентства по довіреності зареєструвати договір у БТІ, отримати довідку-характеристику БТІ для підписання застави і підписати договір застави) отримує готові усі документи і з цього моменту починає погашати свою заборгованість перед банком. Все просто. Але не легко для клієнтів. Тому і працюють банки з агентствами, бо деталей тут дуже багато, починаючи від того, як підтвердити свою платіжоспроможність, до того, як вчасно виписати попередніх власників.



- Які обов'язкові платежі робить клієнт-позичальник при оформленні кредиту для купівлі квартири.

Г. Л.: Хочу звернути увагу на те, що підписання кредитного договору і договору купівлі-продажу відбувається одночасно у приміщенні банку. Платежі при підписанні договору купівлі-продажу стандартні ? 1% держмито і 1% відрахування у пенсійний фонд. Інші платежі, такі як страхування майна, касове обслуговування банку, знаходяться у діапазоні від 1, 5% до 3% від розміру кредиту. Як правило, нотаріуси, які співпрацюють з банками, "дорогі", тому агентства нерухомості, які уклали з банком договір і працюють системно, по узгодженню з банком працюють зі "своїм" нотаріусом, що в результаті для клієнта (позичальника) обходиться дешевше. Страхування квартири від фізичного знищення 0, 2-0, 4% від оціночної вартості (в залежності від страховика). Сукупні витрати позичальника при купівлі квартири у кредит, тобто послуги по оформленню кредиту і вартість оформлення самого договору купівлі-продажу (винагорода брокера тут не враховується), становлять від 2, 5% до 10% від вартості квартири залежно від кредитної установи та розміру кредиту.