Квартирный вопрос

Квартирный вопрос // Украинская инвестиционная газета . 2001 . 17 марта 2001 (№ 72) . С. 11


Недвижимость всегда была в цене. Причем эта цена медленно, но уверено растет. Однако проблему недостатка денег для покупки жилья вполне можно решить с помощью кредитов коммерческих банков. Сейчас порядка десяти банков предлагают своим клиентам возможность как приобретения квартиры в рассрочку, так и вложения средств в строящееся жилье



САМЫЙ простой способ решения жилищной проблемы ? это, конечно, купить квартиру самому. Но если денег не хватает, то недостающую сумму можно занять в банке. Вопрос лишь в том, как скоро вы намерены въехать в новую квартиру, и сколько денег требуется, чтобы выплатить полную стоимость жилья.

Если клиент уже выбрал квартиру сам или подыскал ее через риэлтерскую компанию, сотрудничающую с банком, то недостающие деньги можно взять в кредит. Как только вы получаете все права собственности на квартиру, она одновременно становится и предметом залога в банке. То есть схема кредитования под покупку жилья в данном случае довольно проста. За ссудой на подобные цели можно обратиться в ?Правэкс-банк?, ?Киев-Приват?; ?Приватбанк?, Ощадбанк и ?Финансы и Кредит?. Возможно, подобные услуги предлагают и другие банковские учреждения. Рынок недвижимости ? один из самых динамичных, поэтому количество игроков на нем растет постоянно. В том числе и среди коммерческих банков. Но следует иметь в виду: на рынке работает масса посреднических фирм, которые в конечном итоге связаны с тем или иным банком. А поэтому лучше без лишних трат сил, денег и времени сразу же обратиться в выбранный вами банк.



ПРИ ПОКУПКЕ уже готовой квартиры за счет средств банка ее конечная стоимость, после выплаты процентов, возрастает на 30-40%



Теперь о самом механизме получения кредита. В стандартный пакет документов, которые необходимо предоставить в банк для получения кредитов, входят справки о присвоении идентификационного кода, о доходах с места работы, из психоневрологического диспансера о пребывании на учете и паспорт. Большинство банков этим и ограничиваются. Тем не менее, важен не столько список необходимых документов, сколько условия, на которых можно получить кредит. Даже несмотря на то, что в отдельных случаях для сбора различных справок потребуется потратить довольно много времени.

?Правэкс-банк? считается одним из наиболее активных игроков на рынке ипотечного кредитования. То есть кредитования под залог недвижимости. Поэтому условия, которые он предлагает своим клиентам, на первый взгляд, выглядят более привлекательно, чем у остальных банковских учреждений. Прежде всего, это касается первоначального взноса, который должен заплатить клиент при покупке квартиры. В ?Правэкс-банке? придется заплатить минимум 30% оценочной стоимости жилья. В остальных первоначальная сумма составляет порядка 50%.

Процентную ставку ?Правэкс-банк? устанавливает на уровне 15% годовых в валюте. Впрочем, кредит можно взять и в гривнях. Особенно с учетом того, что в нынешних условиях риск девальвации национальной валютной единицы по отношению к доллару весьма невысок. Банк ?Финансы и Кредит? по выданным кредитам для покупки жилья установил процентную ставку на уроне 21% годовых. Безусловно, это гораздо выгоднее, чем брать кредит под 14-15% годовых в валюте. Если, конечно, не принимать во внимание срок кредита и сумму. Дело в том, что ?Финансы и Кредит? кредитует клиентов, желающих купить квартиру на срок до 2 лет. Кроме того, сумма кредита, которую может выдать банк, составляет не более 50% оценочной стоимости жилья.

Несколько иные условия получения кредита у Приватбанка. Правда, процентную ставку, по которой выдается ссуда, банк не оглашает. По всей видимости, это связано с тем, на каких условиях клиент намерен взять кредит. То есть учитываются сроки его погашения и, конечно же, сумма.

Максимальный размер кредита, который готов выдать Приватбанк, составляет $20 тыс. При этом сроки погашения составляют не более 5 лет. При этом обязательным условием получения кредита для приобретения недвижимости является наличие страховки.

Своеобразный способ кредитования граждан для покупки квартир предлагает Ощадбанк. Для того чтобы получить кредит, сначала потребуется заложить уже имеющуюся недвижимость. Поэтому для многих клиентов эта услуга может быть не столь привлекательна, как у остальных банковских учреждений.

Покупая квартиру с помощью банковского кредита, не следует питать иллюзий насчет того, что конечная стоимость жилья (после выплаты процентов) будет не намного отличаться от ее первоначальной цены. То есть оценочной стоимости. К примеру, если вы приобретаете квартиру, скажем, за $10 тыс., и из этой суммы половина была занята в банке, конечная стоимость жилья составит как минимум $13-14тыс. Впрочем, не стоит пугаться этих цифр, поскольку недвижимость имеет свойство со временем дорожать. Времена, когда квартиры падали в цене, как отмечают торговцы недвижимостью, уже закончились. И теперь этот процесс пойдет в обратную сторону. Не говоря уже об элитном жилье.

Построй себе сам

СУЩЕСТВУЕТ еще один способ купить квартиру в рассрочку. Речь идет о финансировании строительства жилья. В данном случае вам придется заплатить через банк строительной компании, которая займется вашим жилищным вопросом. Недостаток средств на строительство жилья восполнит банковский способ купить квартиру в рассрочку. Речь идет о финансировании строительства жилья.

На этом сегменте рынка наиболее активно работают банки ?Аркада?,?Правэкс-банк? и ?Укрсоцбанк?. Каждый из них работает с той или иной строительной компанией. Банк ?Аркада? сотрудничает с ?Киевгорстроем? и днепропетровским ?Созидателем?. ?Правэкс-банк? работает через ?Житло-Инвест?, а ?Укрсоцбанк? ? через ?Познякижилстрой?.

?Старожилом? на этом рынке считается банк ?Аркада?. Свои жилищные программы он развернул еще в 1993 году. Самым главным отличием предоставляемых банком услуг от услуг остальных банковских учреждений является, прежде всего, долгосрочное финансирование своих клиентов. В ?Аркаде? можно получить кредит на срок до 30 лет. При этом, начиная с момента заключения кредитного договора и до получения уже готовой квартиры, банк согласен получать от заемщика только проценты, которые необходимо выплачивать ежеквартально. Тоже своего рода дополнительный плюс, поскольку обычно проценты, выплачиваются ежемесячно. Погашать же основную сумму долга можно уже после сдачи квартиры в эксплуатацию.

Дело в том, что ?Аркада? в своих жилищных программах использует весьма неплохой маркетинговый ход. Банк предлагает кредиты под 10,5% годовых. Вот только исчисляются они не в гривнях или долларах, а в своеобразных единицах ? ОдИн.

Данная псевдоденежная единица банком постоянно пересматривается. И зависит от макроэкономических показателей, то есть инфляции, девальвации и стоимости строительных материалов. Поэтому 10,5% в ОдИн, при определенных условиях, могут запросто превратиться в 30% или 40% годовых в гривнях. В банке клиенту предлагают своеобразную таблицу погашения кредита, из которой следует, что сумма выплат ОдИн постоянно снижается. Однако если вы взяли ссуду на срок, к примеру, 10 лет, то эквивалент ОдИна в гривнях может не снижаться, а наоборот, расти. Если конечно, правительству не удастся обуздать инфляционные процессы, а ?Киевгорстрой? в течение этого времени будет закупать стройматериалы по приемлемым ценам.

Вообще, по этому поводу у ?Аркады?, по слухам, неоднократно возникали проблемы с заемщиками. Дело даже дошло до Национального банка, который решился провести проверку деятельности коммерческого банка. Нехорошо, что никаких нарушений в его деятельности замечено не было. Тем не менее, необходимо быть крайне осмотрительным при заключении с ?Аркадой? кредитного договора. Все-таки гораздо предпочтительнее брать кредит в гривнях или долларах. По крайней мере у вас не возникнет каких-либо дополнительных вопросов к банку и удастся избежать конфликтных ситуаций. Хотя выдать кредит на срок 30 лет, пожалуй, не сможет ни один другой банк.



ПРИ ДОЛГОСРОЧНОМ кредите цена квартиры может превысить ее оценочную стоимость вдвое



Впрочем, с точки зрения долгосрочного кредитования существует одна компания, способная кредитовать своих клиентов на длительные сроки. Товарищество ?Украинская лизинговая компания?, сотрудничающее с ?Правэкс-банком?, готово финансировать на срок до десяти лет.

Единственный недостаток долгосрочного кредитования заключается в конечной стоимости квартиры. При кредите со сроком погашения десять лет цена квартиры может превысить оценочную стоимость на 60-70%, если не на все 100%. Тем не менее, во всех наиболее развитых странах при приобретении квартиры долгосрочное кредитование считается наиболее приемлемым вариантом.

(Процентные ставки банков по кредитам и депозитам на момент выхода номера могут быть изменены)



ПОМИМО описанных нами способов, где и как занять деньги, существуют и другие альтернативные источники. Самый простой и дешевый ? это занять у своих знакомых. В данном случае вам не придется платить проценты и не потребуется закладывать свое имущество. Дороже обойдутся кредиты, предоставляемые ломбардами. Причем ростовщики никогда не кредитуют на длительные сроки ? максимум несколько недель. В крайнем случае, месяц. Недаром их называют финансовой неотложкой. Ну и совсем варварские условия предлагают частные лица, чьи объявления пестрят в газетах. Здесь, конечно, не потребуется что-либо закладывать. Но процентов придется платить в месяц ровно столько, сколько в банке за год.